Что случилось
Банк России меняет правила формирования резервов по кредитам на строительство жилых домов. Новая методика, опубликованная 27 апреля, обяжет банки оценивать риски на всех этапах строительства: от идеи до эксплуатации. Сейчас банки могут выбирать подход сами, и, по мнению ЦБ, это приводит к занижению рисков.
Четыре этапа и свои резервы
Строительство разбили на стадии:
• Инициирование — минимальный резерв повышен до 5% (ранее было 1–5%).
• Проектирование и строительство — балльная оценка, резерв может вырасти до 100%.
• Эксплуатация — свои критерии
Регулятор отменяет право крупных банков использовать внутренние рейтинги. Новая методика станет обязательной для всех
Почему это важно
На стадии инициирования банкам придётся резервировать больше. Дополнительные критерии оценки качества заёмщиков могут существенно увеличить нагрузку на капитал. По оценкам «Эксперт РА», максимальное доформирование резервов в первый год может составить сотни миллиардов рублей
При этом пересматривать резервы нужно будет не реже раза в квартал. Основания для внеплановой проверки: затягивание сроков, рост бюджета, падение продаж, снижение кредитного рейтинга застройщика.
Что будет с кредитами
Банки начнут осторожнее кредитовать строительство на ранних стадиях. Для застройщиков это может означать удорожание проектного финансирования или отказ в кредитах на начальных этапах. Особенно для небольших и средних компаний.
Мнение
ЦБ закрывает лазейки, которые позволяли банкам формально занижать риски. Но платить за это будут и сами банки (рост резервов будет давить на капитал), и застройщики (кредиты подорожают), и в конечном счёте покупатели квартир. Новая методика вступает в силу с октября 2027 года, и у участников рынка будет время адаптироваться. Но переходный период может оказаться болезненным.