Спойлер: очень мало
Банк России опубликовал свежий обзор финансовой стабильности за 4 квартал 2025 года - первый квартал 2026 года. Вот ключевые моменты про ипотеку, стройку и доступность жилья - моя любимая тема👷🏻♀️
📈 Ипотека растёт, но не так быстро, как раньше
За прошлый год ипотечный портфель банков вырос на 11,1%. Основной рывок был в конце 2025-го — перед тем, как ужесточили условия «Семейной ипотеки». В январе–марте 2026 рост замедлился: всего +0,4% в месяц.
☝🏼Но важно: рыночная ипотека восстанавливается. Если в 2025 году её доля была 18%, то в первом квартале 2026 — уже 32%. Это связано со снижением ставок в экономике.
Общий объём ипотеки на балансах банков к концу марта 2026 — 22,1 трлн рублей (+12,8% за год). Задолженность населения по ипотеке (включая секьюритизированные кредиты) — 24,1 трлн рублей (+10,5%).
💸Проблемных кредитов стало чуть больше
Доля проблемных ипотечных кредитов выросла до 1,8% на 1 апреля 2026 (год назад было 1,2%). Почему? Потому что «созревают» старые кредиты, выданные в 2023–2024 годах — тогда спрос был ажиотажным, а ставки высокими.
Особенно тяжело приходится кредитам на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство): там доля просрочки свыше 90 дней — 4,6%, против 0,9% у квартир в МКД.
✅Причина — подрядчики часто не выполняют обязательства.
Чтобы защититься, банки создали макробуфер капитала под ипотеку — 1,4% от портфеля, или 306 млрд рублей на 1 апреля 2026.
🏗️ Стройка идёт, но продажи колеблются
Продажи строящегося жилья в 2025 году — 25,7 млн кв. м (+2% к 2024). В первом квартале 2026 — 5,6 млн кв. м (+12% г/г).
Но есть нюанс: рассрочка занимает большую долю — 17% всех договоров долевого участия на 1 апреля 2026. Общий объём рассрочки — 1,5 трлн руб. Она помогает продавать, но несёт риски: если покупатель не сможет платить — страдают все участники сделки.
Крупнейшие застройщики в 2025 году нарастили выручку на 15,7%, сохранив маржинальность EBITDA на уровне последних 4 лет. Рынок адаптировался к макроусловиям, хотя в некоторых регионах уже видны признаки затоваривания.
💰 Цены растут, особенно на первичке
Цены на первичном рынке в I квартале 2026 выросли на 3,9% (в IV квартале 2025 — +3,4%). На вторичке — +1,8% (против +1% ранее).
Разрыв между первичкой и вторичкой остаётся огромным — 52,5% на 1 апреля 2026. Почему? Потому что на вторичке преобладает старый фонд, а на первичке — новое жильё с лучшей инфраструктурой. Плюс Москва тянет среднюю цену вверх.
Реальные цены на первичке превышают долгосрочный тренд на 11,9%, на вторичке — на 1,2%.
🧮 Доступность жилья: кто может купить?
Благодаря снижению ставок рыночная ипотека стала доступнее. Но льготные программы стали менее доступны из-за роста цен на первичку.
По данным Росстата, гражданин может позволить себе приобрести:
✔️ 43 кв. м - по семейной ипотеке;
✔️8 кв. м - на первичке за счёт собственных средств (первоначальный взнос);
✔️10 кв. м - на вторичке за счёт своих накоплений.
Финансовые активы населения позволяют купить около 8 кв. м на первичке и 10 кв. м на вторичке — это уровень конца 2024 года.
📊 Спрос и предложение: где пик, где спад?
Продажи строящегося жилья в стоимостном выражении в 2025 году — 5,2 трлн рублей. (+11% к 2024). В январе 2026 — рекорд: 2,5 млн кв. м (+75% г/г), сумма — 506 млрд рублей. (+80%).
Но потом спрос начал падать: февраль — 1,6 млн кв. м, март — 1,5 млн кв. м.
✅Причина — исчерпание ажиотажа перед изменением условий «Семейной ипотеки».
Рассрочка и собственные средства граждан составляют 38% продаж в январе–марте 2026 (в 2025 — 37%, в 2024 — 32%). Общая задолженность по рассрочке — 1,5 трлн рублей. (17% стоимости заключённых договоров долевого участия). Около половины этой суммы планируют погасить в 2026, 80% — до 2028 года.
🏠Распроданность новостроек: где хорошо, где плохо
Распроданность квартир в новостройках в 2025 – I кв. 2026 — 31–32%. Соотношение распроданности и строительной готовности — 72% на 1 апреля 2026 (в 2025 — 73%).
В Москве — 47%, в Петербурге — 40%, в Краснодарском крае — всего 20%. По мере снижения ставок и роста доступности жилья в регионах с низкой распроданностью навес предложения будет сокращаться.
🛠️ Строительство: меньше новых проектов, но больше текущего объёма
В 2025 году площадь начатых проектов — 41,0 млн кв. м (-12% к 2024). Но в январе–марте 2026 запустили 10,6 млн кв. м (+37% г/г).
Текущий объём строительства на 1 апреля 2026 — 118,9 млн кв. м (+4% г/г). Рост связан с замедлением ввода объектов в эксплуатацию и переносом сроков.
👷♂️Как себя чувствуют застройщики?
Крупные строительные компании в целом держатся на плаву. По итогам 2025 года их общая выручка выросла на 15,7%, операционная рентабельность осталась высокой — 26%. Правда, чистая прибыль упала на 13,9%.
Если смотреть по упрощённой отчётности, то финансовый результат всей отрасли за 2025 год вырос на 57,5% и составил 881,2 млрд рублей. Из них на строительство домов пришлось 384,9 млрд рублей — рост в 2,7 раза.
🏦Кредиты на стройку: риски под контролем
Доля проектного финансирования в корпоративных портфелях банков на 1 апреля 2026 года составляет 10,5%. Качество портфеля остаётся высоким: доля плохих кредитов — всего 1,2%, что значительно ниже среднего по корпоративному сектору (3,9%). Банки зарезервировали под такие кредиты 49% — комфортный уровень.
Средняя ставка по кредитам для застройщиков на 1 апреля 2026 года составила 10%. Коэффициент покрытия задолженности деньгами на эскроу-счетах стабилизировался на уровне 68–69%.
