Недвижимость в России исторически всегда растет в цене, что вполне логично на фоне инфляции. Однако, сравнив инфляцию и недвижимость, мы увидим, что подорожание квадратных метров происходит куда более активно:
Этому способствует ряд причин:
- Любовь населения к этому классу активов. В любой кризисной сетуации бежим вкладываться в бетон;
- Льготная ипотека - это переключения внимания с цены квартиры, на ежемесячный платеж;
- Рассрочки и специальные программы застройщиков, где в реальности, поднимается цена, сразу закладывая в себя будущие проценты по кредиту;
- Большая потребность в новом жилье, на фоне устаревающего жилищного фонда по всей стране;
- Существенное развитие классов недвижимости и активная стройка премиум и люкс сегментов, что поднимает среднюю цену;
- Появление, в ряде регионов, населения с резким ростом доходов - как правило, где распологаются заводы военной промышленности. Отсюда такой неравномерный рост между регионами:
Теперь давайте посмотрим, что нас ждет в ближайшие годы. Напоминаю, что цена формируется за счет баланса спроса и предложения. Начнем со спроса.
Фактор 1. Снижение ключевой ставки.
Условия по вкладам становятся менее привлекательными, а значит нужны новые инструменты для инвестиций. Далеко не все выбирают фондовый рынок. В результате, за покупкой квартиры идут как те люди, кто собирался преобретать жилье для себя, так и инвесторы на ожиданиях роста цен. Это уже обеспечило значительный спрос: рост продаж в новостройках идет 6 месяцев подряд, с июля 2025 года.
Фактор 2. Улучшение условий по ипотеке.
Вместе с ключом, снижаются и ипотечные ставки, что делает жилье более доступным. Пока они все еще на запредельном уровне, но уже видим рост ипотечного кредитования. Чем ниже будет ключевая, тем выше будет спрос, тут всё просто. График ставок по ипотекам:
Этого уже достаточно для понимания - спрос будет расти ближайшие годы по принципу усиления: в 2026 выше, чем в 2025, потом в 2027 выше, чем в 2026 и так далее.
Теперь важно понять, а на сколько этот спрос смогут удовлетворить застройщики? Мы видим, что в ноябре 2025 стройка замедлилась. На рынок вышло 3,2 млн м² (-29% к предыдущему месяцу и −13% к ноябрю 2024 г.). Всего за 11 мес. 2025 г. в России запущено 36,2 млн м² (-15% г/г). Объём выхода новых проектов в январе-ноябре сократился в 8 из 10 крупнейших регионов по объёму строящегося жилья, рост зафиксирован только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Но может это временная пауза и в будущем нас ждет активный рост сданных площадей? Увы, но нет. Я просто приложу график с официальными данными:
Обычно, с приближением лет, цифры растут, но не на столько критично. Уже сейчас ясно, что без какой-либо огромной стимулирующей программы объем стройки будет снижаться. А на такую программу у страны просто нет денег, не случайно льготная ипотека была отменена с 1 июля 2024 года (что видно на третьем графике). Сами застройщики не потянут наращивание мощностей за свой счет, так как столкнулись с рядом проблем: рекордный рост заработных плат персонала, нехватка персонала, цены на материалы растут внутри страны сильнее мировых, финансирование дорогое, государство отменяет некоторые меры поддержки и т.д.
Что в итоге? Предлагаю сделать вывод самостоятельно, задачка выглядит не сложной. Что же произойдет, если спрос с каждым годом будет расти все быстрее и быстрее, а предложение будет сокращаться? А потому, лучшее время для покупки недвижимости, как и обычно, было "вчера" и ситуация будет усугубляться дальше.
#расту_сБАЗАР #недвижимость