Квартира за 13,5 млн: сколько вам останется от аренды в 54 тысячи?

Из 54 тыс. ₽ месячной аренды владельцу остаётся около 44,1 тыс. ₽ в среднем за месяц, если учесть простой, налог и выбранные расходы. Если ещё откладывать на ремонт, свободный остаток снижается до 39,1 тыс. ₽.

Откуда взяты цена и аренда

Для примера беру однокомнатную квартиру в панельном доме за 13,5 млн ₽ и аренду 54 тыс. ₽ в месяц. Основа — объявления о продаже и сдаче квартир в Москве, собранные 30 сентября 2026 года на Яндекс Недвижимости, Restate и Move.ru. В Южном Бутово за однушки 33–38 м² просили 12,5–14,4 млн ₽. Аренда в рассмотренных районах была в пределах 48–57 тыс. ₽.

Это датированный пример с ценами предложения. Суммы покупки и найма здесь подобраны для расчёта, заключённой сделки за ними нет. Я считаю покупку за собственные деньги, без кредита.

Что меняет один месяц без жильца

При сдаче все 12 месяцев поступило бы 648 тыс. ₽ за год. Делим цену квартиры на эту сумму и получаем 20,8 года, округлённо — 21 год. Пока никаких вычетов.

В модели закладываю один месяц простоя в год на смену жильца. Тогда 54 000 × 11 = 594 000 ₽. Уже на этом шаге потеряны 54 тыс. ₽ годовой аренды. Фактический простой может быть короче или длиннее, это допущение для сравнения.

Налог берётся со всей полученной аренды

Предположим, собственник зарегистрирован как самозанятый и сдаёт жилую квартиру обычному человеку. Ставка налога на профессиональный доход (режим для самозанятых) — 4%. С 594 тыс. ₽ это 23 760 ₽. После налога остаётся 570 240 ₽.

По разъяснениям ФНС (Федеральной налоговой службы), этот режим подходит для сдачи жилой недвижимости. Общий доход по нему, включая другую деятельность самозанятого, должен укладываться в 2,4 млн ₽ за календарный год. Работников по трудовым договорам быть не должно. При сдаче организации или индивидуальному предпринимателю ставка другая — 6%. Налоговый бонус в расчёт не включён.

Расходы владельца: ещё 41 тысяча

Вычитаю 41 тыс. ₽ в год на платежи собственника, например налог на имущество и взносы на капремонт. 41 тыс. ₽ — условный бюджет модели. Его нужно заменить суммой по конкретной квартире. Потребление воды и электричества предполагаю оплачиваемым жильцом отдельно от аренды.

570 240 − 41 000 = 529 240 ₽ за год. Это 44,1 тыс. ₽ в среднем за календарный месяц и около 3,9% от цены квартиры за год. Налог самозанятого мы посчитали до вычета расходов: уменьшать на них облагаемую аренду нельзя.

За эту сумму ещё предстоит решать, сколько откладывать на замену техники и ремонт. Если выделять условные 60 тыс. ₽ в год, останется 469 240 ₽, или 39,1 тыс. ₽ в среднем за месяц. Эти 60 тыс. — резерв, деньги, отложенные на будущие работы. Это не подтверждённый ежегодный расход.

Как читать срок окупаемости

Цена, делённая на годовой доход после налога и выбранных платежей, даёт около 25,5 года. Если считать только свободный остаток после резерва на ремонт, получается 28,8 года. Так один пример даёт три разных ответа: 21 год по всей аренде, 25,5 после вычетов, 28,8 после резерва.

Это простое деление при неизменных условиях. Оно не учитывает рост или падение стоимости квартиры, изменение аренды и деньги от её будущей продажи. Налоговые правила за такой срок могут измениться. Оформление покупки, первоначальный ремонт и меблировка могут потребовать дополнительных затрат. Их в этой модели нет, гарантий дохода она не даёт.

Я бы перед покупкой заменил два допущения своими цифрами: сколько квартира может стоять пустой и сколько действительно потребуют её содержание и ремонт. Тогда станет понятно, устраивает ли меня сумма, которую можно забирать каждый месяц.

#недвижимость #аренда #инвестиции #налоги

Какой средний остаток в месяц оправдывает для вас вложение 13,5 млн ₽: достаточно 39 тыс. или нужен другой результат?