🏗 Вы уже знаете, что я оптимистично смотрю на рынок недвижимости, особенно коммерческой. Для сравнения, жилая недвижимость сейчас приносит в среднем 5-6% годовых, а коммерческая 12-13% только арендными платежами. А также в последние годы мы видим, как сильно выросла цена за квадратный метр и этот тренд продолжается.
💼 На этом фоне за последние пару лет мне удалось собрать неплохой консервативный портфель, где на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже 15% и эта доля продолжает расти. Число новых фондов на бирже также ежегодно увеличивается, что позволяет проводить полноценную диверсификацию между разными типами объектов (склады, офисы, ТЦ, бизнес-центры). Сегодня рассмотрим новый фонд, который может хорошо дополнить уже существующие.
✔️На фоне осторожных настроений на рынке и повышенного внимания инвесторов к качеству активов, Свой Капитал сделал шаг, который, на мой взгляд, хорошо вписывается в текущую логику рынка — вывел на Московскую биржу первый закрытый паевой фонд, ориентированный на коммерческую недвижимость.
💼 Речь идёт о ЗПИФ «Свой Капитал — Коммерческая недвижимость», который доступен квалифицированным инвесторам. Суть ЗПИФов я ранее уже разбирал, кратко напомню: фонд владеет и управляет конкретным объектом, а арендные платежи распределяются на всех пайщиков. И доходность инвестора в среднесрочной перспективе складывается из двух составляющих: арендных платежей и роста стоимости актива. Либо возможен и другой вариант, когда в ЗПИФ покупается актив с дисконтом (например, на этапе строительства), а затем реализуется уже по рыночной цене после его ввода.
☝️ Так вот, основным активом фонда «Свой Капитал — Коммерческая недвижимость» является офисное помещение площадью 1 789 м² и 14 машино-мест в премиальном бизнес-центре iCITY, в районе Большого Сити. Объект полностью готов, сдан, расположен в одном из самых дефицитных сегментов московского офисного рынка — классе А. При этом покупка была осуществлена со значительным дисконтом: около 525 тыс. руб. за м² (средняя цена в этой локации на подобные объекты 770 тыс. руб. за м²). Такой разрыв между ценой входа и рынком создает определенный запас прочности для инвестора.
📈 Если смотреть шире, рынок офисной недвижимости сейчас выглядит вполне устойчиво. Предложение сокращается, вакантность в классе А в Москве опустилась ниже 7%, а в «Москва-Сити» и вовсе около 2%. На этом фоне ставки аренды растут, а ежегодная индексация близка к уровню официальной инфляции.
🧐 Что касается доходности, то нам дают ориентир в 25% годовых. Но здесь скорее привлекает не обещание высокой доходности, а сама философия продукта. Фонд создавался не как «витрина», а как практичный инвестиционный инструмент: объём — около 1 млрд рублей, ключевой инвестор - группа СВОЙ (ранее IDF Eurasia), которая нам хорошо знакома по облигационным выпускам MoneyMan и ID Collect. Также немаловажен срок реализации объекта, который составит до 12 месяцев.
💰 Доход инвесторам выплачивается после реализации объекта. На выходе мы получаем условный вклад, где базовым активом является недвижимость, но не на 3-5 лет, а всего в рамках года.
⚖️ К сожалению, данный инструмент подойдёт не всем. Это продукт для квалифицированных инвесторов и с фиксированным горизонтом. Но именно в этом его преимущество: он рассчитан на тех, кто ищет альтернативу облигациям и депозитам, но при этом хочет видеть, во что именно вложены деньги.
📌 Резюмируя, данный фонд выглядит вполне интересно. Свой Капитал начинает с простого продукта с понятной структурой. ЗПИФ торгуется с конца октября прошлого года и за это время вырос на 4%. И это на фоне коррекции большинства других активов фондового рынка, что говорит об интересе к нему, который, на мой взгляд, продолжи расти по мере приближения сроков реализации объекта.
$RU000A10CKQ9
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
