Одним из способов защиты нарушенного права является истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения, что предусмотрено ст. ст. 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.
Наиболее важными особенностями виндикационных исков я бы выделил следующие.
Своевременную замену ответчика, если после подачи иска, лицо, в собственности которого находился истребуемый объект недвижимости совершило его отчуждение.
Например, по делу об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения истцом было заявлено ходатайство о принятии мер по обеспечению иска выраженные в запрете органу регистрации прав совершать регистрационные действия в отношении земельных участков.
Несмотря на то, что ходатайство об обеспечении иска было подано вместе с исковым заявлением, до того момента, пока суд вынес определение об обеспечении иска, ответчик совершил продажу спорного земельного участка.
Истцу пришлось уточнять исковое заявление путем замены ответчика, которым стал новый собственник земельного участка, а предыдущий ответчик стал третьим лицом в деле.
Соответственно, важно постоянно контролировать изменения прав собственности в ЕГРН, до того момента, пока судом не будут приняты обеспечительные меры к истребуемому имуществу.
Еще особенностью виндикационных исков я бы выделил выявление родственных и иных связей между лицами, участвующими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности на истребуемое имущество.
Например, в одном из дел Общество с ограниченной ответственностью обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об истребовании из его владения нежилого помещения.
В обосновании своих требовании истец указал, что за ним было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, которое он передал в качестве отступного ЗАО.
Затем акционерное общество продало спорное нежилое помещение индивидуальному предпринимателю.
Вступившим в законную силу решением суда соглашение об отступном между истцом и акционерным обществом признано ничтожным. Истцом указано, что ничтожность этого соглашения означает и ничтожность последующей сделки по отчуждению спорного помещения, следовательно, индивидуальный предприниматель получил имущество во исполнение ничтожной сделки и является незаконным владельцем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на свою добросовестность.
Истец же указал, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем имущества, так как является сыном генерального директора акционерного общества и должен был знать о факте отчуждения истцом спорного имущества с нарушением действующего законодательства.
С доводами истца согласился суд кассационной инстанции, указав на то, что суды первой и апелляционной инстанции не приняли во внимание наличие родственных связей лиц, принимавших участие в заключении сделок по отчуждению спорного помещения.
Суд кассационной инстанции посчитал, что наличие родственных связей между покупателем и директором акционерного общества, является существенным при оценке того, знал ли приобретатель спорного помещения о ничтожности первоначальной сделки по представлении отступного, и соответственно, можно ли его признать добросовестным приобретателем.
Соответственно, при подаче виндикационных исков важным является проверка родственных и других связей между покупателями истребуемого имущества. Так как при выявлении таковых, суд должен принимать во внимание добросовестность приобретателя истребуемого имущества.
Также, при подаче виндикационных исков стоит учитывать стоимость имущества, которое истребует истец, если в отношении этого имущества было совершено отчуждение.
Стоит учитывать обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества).
Так, в одном из дел, арбитражным судом было отказано в удовлетворении виндикационного иска лицу, считавшему себя собственником недвижимого имущества. Суд первой инстанции исходил из того, что хотя ответчик и купил имущество у неправомочного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ.
По мнению суда первой инстанции, продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.
Ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом суд указал: право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.
Таким образом, при подаче виндикационных исков следует учитывать не только процессуальные требования к искам, но и особенности спора, от которых будет зависеть исход дела.
