Первая часть разбора здесь
Далее я сделал расчет доходности облигаций ОФЗ 26254
- Бумага почти на 15 лет с фиксированным купоном.
- Купон 13% годовых = 64,82 ₽ на одну бумагу, выплачивается 2 раза в год
- Количество купонных выплат до погашения ~30 (по 2 выплаты в год × ~14,5 лет) 30 выплат × 64,82 ₽ = 1 944,60 ₽
Число бумаг за тут же стоимость (45 млн):
45 000 000 / 890 рублей = 50561 облигация ОФЗ 26254
Общий купонный доход за весь срок:
30 выплат × 64,82 ₽ = 1 944,60 ₽ на одну облигацию
Выплаты в год:
64.82 × 2 выплаты × 50561 облигации = 6 554 728 рублей (до налогов) - 13% =5 792 610 рублей (после налогов) = 425 217 рублей в месяц
Важно понимать, что деньги по ОФЗ платятся не ежемесячно поэтому нужно собрать коллекцию из 6-ти длинных ОФЗ с купонами под стать ОФЗ 26254. Это решит проблему регулярности выплат.
Второй момент связан с возможностью экономии на налоге НДФЛ 13%. ОФЗ можно полностью держать на ИИС и мы не платим налог с купонов и роста теа бумаги, однако и прибыль мы со счета не снимем.
Вариант решения проблемы - 50% на ИИС (без налогов) + 50% на брокерском под купоны. Через 5 лет ИИС-3 можно закрыть вообще и зафиксировать прибыль в полном объеме без налогов.
Сопоставим цифры:
По помещению за 45 млн. рублей:
Ежемесячная выплата чистыми в первый год = 385 000 ₽.
Ежемесячная выплата чистыми в среднем ~ 405 359 ₽.
По ОФЗ 26254 за 45 млн. рублей:
Ежемесячная выплата в среднем после налогов = 425 217 ₽.
Ежемесячная выплата в среднем на ИИС = 546 227 ₽. (без НДФЛ)
Ежемесячная выплата ИИС / брокер = 485 722 ₽. (без НДФЛ)
Даже с учетом всех налогов инвестиции в ОФЗ обгоняют коммерческую недвижимость на старте на 10%.
А по схеме 50% на ИИС и 50% на брокерском на 26%.
В расчете использованы только ОФЗ. И в первом и втором случае не идет речи о реинвестирование прибыли. Это отдельная математика.
Кроме того, в расчете отсутствует сравнение инструментов по росту стоимости помещения и тела бумаги в силу того, что могут быть периоды его простоя при смене арендатора, а также не исключен рост тела ОФЗ при смене монетарной политики государства (при погашении бумага уже дает 12,35% прибыли от разницы цены сейчас и погашения по 1000 рублей).
При все надежности федерального сетевого арендатора нельзя исключать его уход и тогда фин. модель рассыпется полностью. В ОФЗ присутствует риск невыплат лишь в крайнем случае.
Увы, ГАБ проиграл в пух и прах битву даже с самыми малодоходными бумагами!