Lakigaiman
ex-инвестиционный советник ЦБ РФ N105
Well-being коуч (ACC ICF)
Про осознанные инвестиции.
Второе мнение по инвест-проектам и продуктам в лс
💎Качественные проекты - редкость. Это проект, который да.👇
Проект гибких офисов ”Optima Space” г. Самара.
Что же такого в этом небольшом нишевом проекте:
Сильные стороны:
1️⃣🐋проект нишевой в «голубом океане» (спрос уже есть, конкурентов еще нет). Я сам делал им анализ рынка✍️
2️⃣✅есть уже успешно реализованный проект в этой же нише (еще в 2022г. первый проект фаундера попал на мой инвест-радар, правда тогда от инвестиций в проект отказались, рисков увидели много, а они взяли и построили)
3️⃣конъюктура финансового рынка сейчас подходящая - ставки падают⏩ пора перекладываться
4️⃣🤝фаундеры гарантируют выход из проекта, при желании инвестора через 4,5 года через договор опциона с обратного выкупа акций
5️⃣📈есть возможность, как спекулятивно и этично заработать на этапах строительства, так и зафиксировать арендный поток на «долгосрок» до 38% годовых
6️⃣ инвестиционный процесс структурирован через акции, поэтому порог входа всего 500 тр, а выйти операционно достаточно просто
Уязвимости и риски проекта:
Операционные риски и задержка сдачи проекта
Основная ценность в том, что в нем девелопер зарабатывает с инвестором как операционный партнер, а не на инвесторе, как ппродающая сторона.
👉ССЫЛКА на канал проекта, где онлайн транслируется процесс реализации напрямую от одного из основателей: https://t.me/+qWxQlojLh8c2YzMy
Когда я занимался инвестиционной аналитикой на о.Бали я общался как риэлторами так и с покупателями.
Мне всегда было странным формулировка хочу купить и для инвестиций и для жизни.
Для меня это звучит так: « Я без понятия, что мне делать с этими деньгами, все говорят, что инвестировать в эту недвижку выгодно, а мне нравиться сюда прилетать в отпуск/на зимовку.Скажи мне то, что мне понравиться, покажи объект, который больше всего мне понравится и я куплю его, а еще дополнительно иллюзии о его доходности.»
Какой приоритет при решении инвестиции/для жизни?
Если для жизни то, где ты хочешь жить, сколько спален нужно твоей семье и тд. Это может оказаться объектом с низкой ликвидностью и доходностью, при этом стать домом твоей мечты.
Если для инвестиций, то: выбираем лучшую локацию и комнатность с наибольшим инвестиционным потенциалом.
И тут часто возникает интересная ситуация с суммой инвестиций. Часто нет и 100k$, а тогда доступен сильно ограниченный список, как правило только апарты, которые, конечно же строятся в огромном количестве и первые кандидаты на затоваренность. Конечно же, рассрочки и прочее присутствуют, и в момент такой сделки, как раз происходит очень частая оплошность в инвестициях, возможные последствия которой: замороженный на неопределенное время капитал, убытки, лишний стресс.
Нарушена диверсификация - негативные последствия инвестиционного решения для капитала инвестора слишком существенные, при одновременном отсутствии понимания будущей ситуации с недвижимостью в этой локации и ее инвестиционных параметров.
Представь, что тебе предлагают потратить, например, 3 года твоей жизни, за которые ты зарабатывал этот капитал, взамен апарты, которые неминуемо потеряют свою ценность, раньше или позже или от объемов строительства или от моральной или физической амортизации. Готов?
Альтернативное решение - собрать портфель из фондов недвижимости. В РФ ЗПИФы в иностранном поле REIT’s. В РФ их около тысячи и всего 256 торгуется на бирже в США, а еще меньше в Европе. Предполагаю, потому что там уже давно поняли, что недвижимость менее эффективна для инвестиций чем акции и облигации бизнеса, даже с его рисками. Хотя, я могу ошибаться.
Плюсы это затеи:
цена ошибки меньше, ну снизилась доходность и упала цена у объекта фонда, у остальных твоих 9 фондов или объектов в фонде то все ок осталось.
Порог входа приемлемый, те же 50, да даже $10k позволят составить портфель с разложенными рисками
Юридически все гуд и со схемой и с объектом в 99% случаев. Все уже проверили за тебя. Фонд владеет объектом, ты владеешь частью фонда.
Ликвидность гораздо выше чем у объекта
Подводные камни:
приколы с обязательной переоценкой объекта. Фонд зарабатывает кэшфлоу и выплачивает его ежеквартально, например. Стоимость активов(объектов) оценивается оценщиками и часто только растет. Я пока что все еще ищу ответ, с чего она постоянно растет, по-крайней мере, все продающие люди, об этом говорят. Если прошла сделка и мы получили больше чем расходы на покупку/строительство, да мы зафиксировали рост. До этого все эти коэффиценты просто иллюзии, по-моему мнению. Исключение, если считали по кэшфлоу и он вырос. Только вот, А-такие сделки эти уникальны, Б - объекты строятся на растущем спросе на них, а при его сжатии, никуда не деваются. Также, есть теория, что положительная переоценка нужна для увеличения комиссии управляющей компании фонда😉
Даже со всеми подводными камнями, инвестиции в недвижимость через ее коллективную форму - фонды, синдикаты, по-моему мнению ликвиднее, надежнее, проще, а иногда еще и доходнее чем напрямую в недвижимость
Пришло сообщение от одного известного среди русскоязычных инвесторов компании-брокера по сделкам IPO.
Рекомендуй, говорит, своим клиентам зайти в IPO SpaceX, денег заработаешь.
Я говорю,
Задаю вопрос:
«Какая оценка компании и прибыль?»
Ожидаемо мне присылают оценку по IPO в 1,5 трлн $, что является самым крупным в истории (хотя это не важно, тк капиталоемкость этой ниши бесконечна как сама Вселенная)
Про прибыль компании в оффере ни слова.
О чем это говорит? Верно, брокеру пох.ю, насколько адекватно оценена компания. Задача же продать.
Смотрю в открытых источниках:
8 млрд. $ ЧП при выручке 16 млрд. (маржинальность приятно удивила)
Выходит показатель P/S = 1,5 трлн / 8 млрд ~ 188, иначе говоря 188 лет окупаемости при текущей чистой прибыли. У технологических компаний обычно около 10.
Этот момент напрягает. Я понимаю, что компания будет очень быстро развиваться, при этом это не онлайн-сервис, а супер-наукоемкий индастриал.
Еще напрягает, что по пути к IPO компания собрала почти половину английского алфавита из раундов инвестиций.(всего их было 23).
Еще напрягает, что мне пишут и предлагают это продавать. Значит и другим тоже, а если простые люди могут инвестировать в IPO техногиганта, который собирается покорять космос, делаю вывод, что продавать больше будет не кому и инвестиционного потенциала маловато.
Также, когда заходишь перед IPO, у тебя еще и локап период в 6 мес., в который нет возможности продать, а бумагу могут укатать за это время.
SpaceX эволюционно новый шаг человечества, которая может расширить горизонты мышления и физического присутствия у человечества и тем самым сделать вклад в то, чтобы люди перестали уничтожать друг друга в войнах за территорию и ресурсы, потому что неограниченность ресурсов станет объективно ближе и мышление изобилия станет нормой, а не альтернативным мышлением, которое доступно очень мало кому пока что.
Мое мнение.
Стратегически - однозначно да, эта компания обогатит своих акционеров на горизонте 10 лет и может стать влиятельнее многих стран.
Тактически - я бы посмотрел, что будет в первые 3 месяца после IPO, а там по ситуации
В прошлом посте я рассказывал про пузырь на Бали. Вернулся в Россию в 2024 и заметил ровно ту же картину «инвестиций» в местных туристических локациях.
Архыз, Красная Поляна, Алтай — там сейчас стартуют стройки огромных проектов целыми кварталами, с красивыми визуализациями и правильными словами про инвестиционный потенциал.
Я пообщался с менеджерами, которые это продают. Проекты правда эстетичные и упакованы качественно. Задаю простые вопросы:
— Какой туристический поток в эту локацию? Какая у него структура?
— Какая средняя ставка (ADR) в сутки?
— Какая заполняемость?
Рядовые менеджеры просто подвисают, а потом показывают «check engine» и выдают: «Ну как же? Это же инвестиции! Туризм же растёт!»
На одном форуме, была презентация проекта в Крыму и руководитель отдела продаж крупного застройщика сказал мне буквально следующее: «Слушай, давай я тебя свяжу с аналитиками и ты все эти вопросы задашь им»
Про баланс спроса-предложения и структуру турпотока, а также, что цену и заполняемость будут определять не аналитики в таблицах exel, а туристы и их количество я промолчал.
Этот ответ вызвал во мне такое внутреннее возмущение, что я даже себя начал успокаивать, типа, Жень ты чего так греешься из-за этого. Как можно обещать инвестору доходность, заполняемость и прибыль, если ты не знаешь, как она будет образована?
Вменяемый инвестор ведь откажется от таких инвестиций.
Получается, что эта история заточена под невменяемых. Под тех, кто не считает, не проверяет и верит в магию туризма. Они заплатят за стройку. Они возьмут на себя все риски и всю ответственность за то, будет там инвестиционная прибыль или нет.
Застройщик и риэлтор заработают в момент продажи квартиры.
А когда и сколько заработает инвестор — неизвестно(по х.ю).
Все переменные риски — у конечного покупателя. По факту сделку покупки объекта упаковывают в инвестиционную обертку с красивыми графиками и серьезными щами. А потом думаем, а чего это у нас инвест-климат в стране такой токсичный и инвесторы боятся всего. Чтож пока у держателей инвест-продуктов будет такая позиция, в которой инвестиционные риски они перекладывают на инвесторов, пузыри будут дуться и лопаться. В этом свете даже частные управляющие капиталом, которые работают в серой зоне, выглядят интереснее, потому что без твоей прибыли нет и их прибыли.
Что касается Бали, произошло следующее, девелоперы напродовали такой объем, с которым, во-первых некоторые «лидеры рынка» не справились, кто переливал деньги из одного проекта в другой, попали в кассовые разрывы, ну и дальше недострои и скандалы с обзорами всего этого в youtube. Те что справились, как правило это малого и среднего объема проекта, а не кварталы бетоных коробок, ввели такой объем объектов в рынок, в котором нет необходимости, отчего заполняемость снизилась, цена тоже в отдельных локациях. Инвестора возмущены, новых продаж нет. Сами себе в ногу выстрелили, теперь остров сидит без продаж и ищут «инвесторов» других национальностей🙂
Для меня инвестиционная сделка выглядит иначе.
Есть девелопер, который потратил деньги на документацию, купил землю, согласовал проект, взял на себя первые риски. Потом он привлёк инвестора. И зарабатывают они вместе — на денежном потоке от арендаторов или от конечных покупателей. Или на приросте стоимости, который считается относительно того самого cash flow.
Застройщик отбивает свои затраты и получает долю в проекте. Инвестор — свою. Это сбалансированная модель, где риски разделены, без игры в «горячую картошку». А девелопер 10 раз подумает прежде чем запускать проект, тк инвестора вряд начнут сильно разбираться в локации, от них ресурсы требуются, а ответственность за состоятельность проекта на девелопере.
Чтож. Так устроен мир. Мы получаем не то чего достойны, а на что сможем договориться. Кто-то оплачивает банкет, кто-то на нем гуляет. И хорошо бы понимать, в какой роли ты.
Квартира как сакральное или просто актив? Два пузыря, которые я видел своими глазами
В России квартира — это почти сакральное. «Бетон надёжен», «своё жильё всегда пригодится». Мантра, которая часто заменяет анализ.
Я видел два цикла, которые говорят об обратном. Первый — Москва, 2019–2021, бизнес-класс вырос вдвое. Второй — Бали, 2022–2024, где я смотрел, как надувался пузырь туристической недвижки. Механика разная, итог один.
Как вообще формируется цена?
Баланс спроса и предложения. С недвижимостью то же самое, с поправкой: реальные цены сделок никто не видит. Рынок низкой эффективности — кто последний, тот и папа(на нем вся ответственность=последствия)
Фундамент роста цен и спроса:
1. Доступная ипотека
2. Себестоимость (застройщик держит цену, даже если не продаёт)
3. Инфраструктура и приток людей
4. Демография: людей больше, чем квартир
Разные классы — разные игры
Жилая недвижимость — это набор подсистем с разными правилами.
Комфорт и эконом — про объёмы, ипотеку и миграцию. Люди переезжают в города, и им нужно где-то жить. Сегмент стабилен, потому что база — потребность в крыше над головой. Но он крепко привязан к экономике: доходы упали, ипотека подорожала — спрос сжался. Высокая корреляция с макроэкономикой.
Бизнес-класс — про качество жизни, статус и переезд внутри города. Здесь включаются эмоции и рост доходов. Люди продают старые квартиры, добавляют ипотеку, чтобы жить лучше. Бизнес-класс живёт только в фазе роста. В кризис он проседает сильнее эконома — нет потребности, есть желание.
Элитка — живёт по своим правилам. Без ипотеки, почти без оглядки на экономику. Уникальность объекта и локации, вид, соседи, безопасность - трофейность. Там своя экосистема.
Как надувались пузыри
И в Москве, и на Бали сценарий один:
1. Первые ростки. Цены низкие. Заходят те, кто видит тренд раньше других.
2. Волна публичности. Брокеры и застройщики начинают говорить о росте. «Последние квартиры», реклама.
3. Ажиотаж. Подтягиваются все, кто откладывал. Цены взлетают.
4. Насыщение. Проектов слишком много. Продажи встают. Рынок замирает.
Ключевой момент: пик публичности — это финал активной фазы. Когда риелторы показывают успешные кейсы перепродаж, основное движение уже позади. Дальше стагнация или остывание.
Как это применить в жизни
Два подхода.
Первый — ставка на рост. Нужна аналитика, а не новости. Искать локации, где рост ещё не начался, но предпосылки уже есть. Это целая работа.
Второй — ставка на денежный поток. Считаем доходность и сравниваем с депозитом.
Пример: объект даёт 10% годовых. Если ставка по вкладам 16% без риска, этот объект как инвестиция теряет смысл. Его цена должна упасть, чтобы новый покупатель получил рыночную доходность.
И наоборот. Ставки упали до 6%, а у тебя объект с потоком 12% — ты красавчик. При продаже возьмёшь премию, потому что актив генерирует выше рынка.
Поэтому мне заходят коллективные инвестиции
1. Нет риска закопать половину капитала в одну квартиру, которая просядет и в аренде, и в цене. А это вопрос времени.
2. Ликвидность выше.
3. Входной порог позволяет владеть двадцатью объектами вместо одного.
Такое вот наблюдение из опыта.
P.S. в жилой недвиге лучше жить, а инвестировать в инвестиционные активы, себя и свои проекты, иначе эти качели только сильнее будут качаться и купить объект для жизни будет все труднее, каждому следующему поколению🙂
