Когда я занимался инвестиционной аналитикой на о.Бали я общался как риэлторами так и с покупателями.
Мне всегда было странным формулировка хочу купить и для инвестиций и для жизни.
Для меня это звучит так: « Я без понятия, что мне делать с этими деньгами, все говорят, что инвестировать в эту недвижку выгодно, а мне нравиться сюда прилетать в отпуск/на зимовку.Скажи мне то, что мне понравиться, покажи объект, который больше всего мне понравится и я куплю его, а еще дополнительно иллюзии о его доходности.»
Какой приоритет при решении инвестиции/для жизни?
Если для жизни то, где ты хочешь жить, сколько спален нужно твоей семье и тд. Это может оказаться объектом с низкой ликвидностью и доходностью, при этом стать домом твоей мечты.
Если для инвестиций, то: выбираем лучшую локацию и комнатность с наибольшим инвестиционным потенциалом.
И тут часто возникает интересная ситуация с суммой инвестиций. Часто нет и 100k$, а тогда доступен сильно ограниченный список, как правило только апарты, которые, конечно же строятся в огромном количестве и первые кандидаты на затоваренность. Конечно же, рассрочки и прочее присутствуют, и в момент такой сделки, как раз происходит очень частая оплошность в инвестициях, возможные последствия которой: замороженный на неопределенное время капитал, убытки, лишний стресс.
Нарушена диверсификация - негативные последствия инвестиционного решения для капитала инвестора слишком существенные, при одновременном отсутствии понимания будущей ситуации с недвижимостью в этой локации и ее инвестиционных параметров.
Представь, что тебе предлагают потратить, например, 3 года твоей жизни, за которые ты зарабатывал этот капитал, взамен апарты, которые неминуемо потеряют свою ценность, раньше или позже или от объемов строительства или от моральной или физической амортизации. Готов?
Альтернативное решение - собрать портфель из фондов недвижимости. В РФ ЗПИФы в иностранном поле REIT’s. В РФ их около тысячи и всего 256 торгуется на бирже в США, а еще меньше в Европе. Предполагаю, потому что там уже давно поняли, что недвижимость менее эффективна для инвестиций чем акции и облигации бизнеса, даже с его рисками. Хотя, я могу ошибаться.
Плюсы это затеи:
цена ошибки меньше, ну снизилась доходность и упала цена у объекта фонда, у остальных твоих 9 фондов или объектов в фонде то все ок осталось.
Порог входа приемлемый, те же 50, да даже $10k позволят составить портфель с разложенными рисками
Юридически все гуд и со схемой и с объектом в 99% случаев. Все уже проверили за тебя. Фонд владеет объектом, ты владеешь частью фонда.
Ликвидность гораздо выше чем у объекта
Подводные камни:
приколы с обязательной переоценкой объекта. Фонд зарабатывает кэшфлоу и выплачивает его ежеквартально, например. Стоимость активов(объектов) оценивается оценщиками и часто только растет. Я пока что все еще ищу ответ, с чего она постоянно растет, по-крайней мере, все продающие люди, об этом говорят. Если прошла сделка и мы получили больше чем расходы на покупку/строительство, да мы зафиксировали рост. До этого все эти коэффиценты просто иллюзии, по-моему мнению. Исключение, если считали по кэшфлоу и он вырос. Только вот, А-такие сделки эти уникальны, Б - объекты строятся на растущем спросе на них, а при его сжатии, никуда не деваются. Также, есть теория, что положительная переоценка нужна для увеличения комиссии управляющей компании фонда😉
Даже со всеми подводными камнями, инвестиции в недвижимость через ее коллективную форму - фонды, синдикаты, по-моему мнению ликвиднее, надежнее, проще, а иногда еще и доходнее чем напрямую в недвижимость