Квартира как сакральное или просто актив? Два пузыря, которые я видел своими глазами
В России квартира — это почти сакральное. «Бетон надёжен», «своё жильё всегда пригодится». Мантра, которая часто заменяет анализ.
Я видел два цикла, которые говорят об обратном. Первый — Москва, 2019–2021, бизнес-класс вырос вдвое. Второй — Бали, 2022–2024, где я смотрел, как надувался пузырь туристической недвижки. Механика разная, итог один.
Как вообще формируется цена?
Баланс спроса и предложения. С недвижимостью то же самое, с поправкой: реальные цены сделок никто не видит. Рынок низкой эффективности — кто последний, тот и папа(на нем вся ответственность=последствия)
Фундамент роста цен и спроса:
1. Доступная ипотека
2. Себестоимость (застройщик держит цену, даже если не продаёт)
3. Инфраструктура и приток людей
4. Демография: людей больше, чем квартир
Разные классы — разные игры
Жилая недвижимость — это набор подсистем с разными правилами.
Комфорт и эконом — про объёмы, ипотеку и миграцию. Люди переезжают в города, и им нужно где-то жить. Сегмент стабилен, потому что база — потребность в крыше над головой. Но он крепко привязан к экономике: доходы упали, ипотека подорожала — спрос сжался. Высокая корреляция с макроэкономикой.
Бизнес-класс — про качество жизни, статус и переезд внутри города. Здесь включаются эмоции и рост доходов. Люди продают старые квартиры, добавляют ипотеку, чтобы жить лучше. Бизнес-класс живёт только в фазе роста. В кризис он проседает сильнее эконома — нет потребности, есть желание.
Элитка — живёт по своим правилам. Без ипотеки, почти без оглядки на экономику. Уникальность объекта и локации, вид, соседи, безопасность - трофейность. Там своя экосистема.
Как надувались пузыри
И в Москве, и на Бали сценарий один:
1. Первые ростки. Цены низкие. Заходят те, кто видит тренд раньше других.
2. Волна публичности. Брокеры и застройщики начинают говорить о росте. «Последние квартиры», реклама.
3. Ажиотаж. Подтягиваются все, кто откладывал. Цены взлетают.
4. Насыщение. Проектов слишком много. Продажи встают. Рынок замирает.
Ключевой момент: пик публичности — это финал активной фазы. Когда риелторы показывают успешные кейсы перепродаж, основное движение уже позади. Дальше стагнация или остывание.
Как это применить в жизни
Два подхода.
Первый — ставка на рост. Нужна аналитика, а не новости. Искать локации, где рост ещё не начался, но предпосылки уже есть. Это целая работа.
Второй — ставка на денежный поток. Считаем доходность и сравниваем с депозитом.
Пример: объект даёт 10% годовых. Если ставка по вкладам 16% без риска, этот объект как инвестиция теряет смысл. Его цена должна упасть, чтобы новый покупатель получил рыночную доходность.
И наоборот. Ставки упали до 6%, а у тебя объект с потоком 12% — ты красавчик. При продаже возьмёшь премию, потому что актив генерирует выше рынка.
Поэтому мне заходят коллективные инвестиции
1. Нет риска закопать половину капитала в одну квартиру, которая просядет и в аренде, и в цене. А это вопрос времени.
2. Ликвидность выше.
3. Входной порог позволяет владеть двадцатью объектами вместо одного.
Такое вот наблюдение из опыта.
P.S. в жилой недвиге лучше жить, а инвестировать в инвестиционные активы, себя и свои проекты, иначе эти качели только сильнее будут качаться и купить объект для жизни будет все труднее, каждому следующему поколению🙂