В прошлом посте я рассказывал про пузырь на Бали. Вернулся в Россию в 2024 и заметил ровно ту же картину «инвестиций» в местных туристических локациях.
Архыз, Красная Поляна, Алтай — там сейчас стартуют стройки огромных проектов целыми кварталами, с красивыми визуализациями и правильными словами про инвестиционный потенциал.
Я пообщался с менеджерами, которые это продают. Проекты правда эстетичные и упакованы качественно. Задаю простые вопросы:
— Какой туристический поток в эту локацию? Какая у него структура?
— Какая средняя ставка (ADR) в сутки?
— Какая заполняемость?
Рядовые менеджеры просто подвисают, а потом показывают «check engine» и выдают: «Ну как же? Это же инвестиции! Туризм же растёт!»
На одном форуме, была презентация проекта в Крыму и руководитель отдела продаж крупного застройщика сказал мне буквально следующее: «Слушай, давай я тебя свяжу с аналитиками и ты все эти вопросы задашь им»
Про баланс спроса-предложения и структуру турпотока, а также, что цену и заполняемость будут определять не аналитики в таблицах exel, а туристы и их количество я промолчал.
Этот ответ вызвал во мне такое внутреннее возмущение, что я даже себя начал успокаивать, типа, Жень ты чего так греешься из-за этого. Как можно обещать инвестору доходность, заполняемость и прибыль, если ты не знаешь, как она будет образована?
Вменяемый инвестор ведь откажется от таких инвестиций.
Получается, что эта история заточена под невменяемых. Под тех, кто не считает, не проверяет и верит в магию туризма. Они заплатят за стройку. Они возьмут на себя все риски и всю ответственность за то, будет там инвестиционная прибыль или нет.
Застройщик и риэлтор заработают в момент продажи квартиры.
А когда и сколько заработает инвестор — неизвестно(по х.ю).
Все переменные риски — у конечного покупателя. По факту сделку покупки объекта упаковывают в инвестиционную обертку с красивыми графиками и серьезными щами. А потом думаем, а чего это у нас инвест-климат в стране такой токсичный и инвесторы боятся всего. Чтож пока у держателей инвест-продуктов будет такая позиция, в которой инвестиционные риски они перекладывают на инвесторов, пузыри будут дуться и лопаться. В этом свете даже частные управляющие капиталом, которые работают в серой зоне, выглядят интереснее, потому что без твоей прибыли нет и их прибыли.
Что касается Бали, произошло следующее, девелоперы напродовали такой объем, с которым, во-первых некоторые «лидеры рынка» не справились, кто переливал деньги из одного проекта в другой, попали в кассовые разрывы, ну и дальше недострои и скандалы с обзорами всего этого в youtube. Те что справились, как правило это малого и среднего объема проекта, а не кварталы бетоных коробок, ввели такой объем объектов в рынок, в котором нет необходимости, отчего заполняемость снизилась, цена тоже в отдельных локациях. Инвестора возмущены, новых продаж нет. Сами себе в ногу выстрелили, теперь остров сидит без продаж и ищут «инвесторов» других национальностей🙂
Для меня инвестиционная сделка выглядит иначе.
Есть девелопер, который потратил деньги на документацию, купил землю, согласовал проект, взял на себя первые риски. Потом он привлёк инвестора. И зарабатывают они вместе — на денежном потоке от арендаторов или от конечных покупателей. Или на приросте стоимости, который считается относительно того самого cash flow.
Застройщик отбивает свои затраты и получает долю в проекте. Инвестор — свою. Это сбалансированная модель, где риски разделены, без игры в «горячую картошку». А девелопер 10 раз подумает прежде чем запускать проект, тк инвестора вряд начнут сильно разбираться в локации, от них ресурсы требуются, а ответственность за состоятельность проекта на девелопере.
Чтож. Так устроен мир. Мы получаем не то чего достойны, а на что сможем договориться. Кто-то оплачивает банкет, кто-то на нем гуляет. И хорошо бы понимать, в какой роли ты.