Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно - Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.
Решил прикинуть на коленке:
РСП (расчетная цена пая) - 1791р
Цена сейчас - 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)
НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки - 13%, это надо учитывать)
Комиссия УК - 2.9% от СЧА в год
Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.
Что имеем по итогу:
Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р
За 3.8 года с учетом роста +70% и комиссии 2.9% от СЧА (стоимости чистых активов) стоимость пая - 2678р
Общая доходность ~ +85%
CAGR (среднегодовая доходность) ~ 17.5%
P.S. Они пишут, что уже в этом ЖК продает застройщик квартиры по 1.3-1.7 за м2. Так что возможно можно закладывать к 29 году более высокую цену, чем 1.7 млн, но кто знает)
Возможно где-то допустил ошибки, можете поправить, расчет очень приблизительный, сильно не заморачивался.
Смущает высокая комиссия почти в 3% + налог на мат выгоду и низкая ликвидность. Также непонятно как долго будут продаваться квартиры при закрытии фонда.
Что думаете по поводу таких фондов?
Канал Все о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif