Атаки беспилотников на склады Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя 7% логистических мощностей RWB. Стоимость восстановления оценивается от 20 до 35,8 млрд руб., которые компании вряд ли возместят страховые фирмы.
А уже сегодня пострадали еще и склады в Подольске.
Рынок с утра открылся по многим ЗПИФ на склады падением в -5/10%.
Для примера:
Парус Логистика -7.2%
ВИМ Рент Доход Про -8%
Парус Нордвей -7.4%
Парус Сбл -13.5%
Другие тоже не сильно хорошо себя чувствуют.
Доходности с учетом падения подскочили к 13-15% от аренды до налога. Актуальные можете смотреть тут — vsezpif.ru
Что делать инвестору? Какие возможные варианты развития событий?
Никто не знает будущего. Очевидно, что такая ситуация может продолжиться, вопрос только количества.
Что могу сказать инвесторам (Не ИИР):
Не стоит бежать и продавать по любым ценам
Пока даже объекты фондов не пострадали
Объекты фондов застрахованы (про это подробнее дальше)
Если планируете покупать, осознавайте все риски, не заходите сразу алл-ин, покупайте лесенкой. Я сам делал покупки сегодня, но очень точечно и на небольшую часть портфеля, возможно увидим цены ниже.
По поводу страховки.
Да, у всех фондов, с которыми я общался (а общался я почти со всеми) — объекты застрахованы на 100%. В том числе от дронов.
НО. Страховая может всячески пытаться избежать выплаты и менять трактовки события (и они это будут пробовать делать).
Если это примет массовый характер — страховые будут под ударом.
Банкротства страховых из-за таких выплат скорее всего не будет: крупные риски по недвижимости в России перестраховываются в РНПК — Российской национальной перестраховочной компании. Это государственная структура, «дочка» Центробанка, и после 2022 года через неё проходит практически всё крупное перестрахование в стране. То есть основной удар по выплатам примет не сама страховая, а государственный перестраховщик.
Но и здесь без иллюзий: активы РНПК не безграничны. Если прилёты по складам и логистике примут массовый характер, нагрузка на неё вырастет кратно — и тогда реакция будет не в виде отказов по текущим выплатам, а в виде пересмотра условий на будущее: рост тарифов на страхование таких рисков, франшизы побольше, исключения пожёстче. Для пайщиков это значит то же самое, о чём я пишу ниже — подорожавшая страховка будет откусывать часть арендного потока.
Страховые договора продлеваются раз в полгода/год. Естественно далее страховые либо поднимут цены на продление кратно, либо вообще перестанут страховать такие риски. Если страховка вырастет в разы или в десятки раз, это сильно отразится на выплатах для пайщиков (страховка просто съест часть этих выплат).
Что говорят об этом УК?
Вот комментарий от Паруса:
«Объекты недвижимости в фондах PARUS застрахованы от риска утраты и повреждения имущества. В договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта и падения БПЛА.
Если произошедшее событие в установленном законом порядке будет квалифицировано как террористический акт (ст. 205 УК РФ), страховое возмещение осуществляется в соответствии с условиями договора страхования.
Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.
О процедуре:
На место выезжают профильные специалисты и фиксируют обстоятельства произошедшего.
Материалы передаются в страховую компанию для рассмотрения.
Если случай признан страховым, начинается выплата страхового возмещения, включая расходы на восстановление объекта и компенсацию временной потери арендного дохода.
После этого начинается восстановление объекта. Построить склад с нуля — это занимает 9-12 месяцев, восстановить — в зависимости от степени повреждения.
Параллельно, в зависимости от ситуации (объема резервов у фонда, договоренности с арендатором, сроков согласования выплат по страховке на восстановление и компенсацию потери арендного потока) принимается решение, как и когда будут выплачиваться арендные выплаты».
Обязательно подпишитесь на канал Все о ЗПИФ недвижимости
И чат (уже больше 1000 человек обсуждают ЗПИФы) — https://t.me/+iX2odsyBZ7s5Y2Vi