Я, как инвестор, понимаю всю прелесть инвестиций в недвижимость, но хоть убейте меня, тут очевиден самый жирный минус, который большинство и отпугивает инвестировать сюда. Да, это высокий порог входа.
Чтобы купить те же студии в Питере для сдачи (где я живу), нужно накопить миллиона 4-5, в Москве еще больше, а регионы не рассматриваю, так как не проживаю там, и тяжелее управлять. Про ипотеку вообще молчу с такими то процентами.
Гаражи, кладовки или парковки?
Интересно, но надо быть спецом на рынке, чтобы первым поймать хорошее предложение. К тому же, арендная доходность здесь не самая лучшая, в среднем процентов 5-7% в год, но больше привлекает рост стоимости квадратного метра и низкий пород входа.
Коммерческая недвижимость?
Та же история, что и со студиями, здесь нужен солидный капитал, чтобы входить в инвестиции. Но вот здесь на сцену выходят редкие на нашем рынке – коллективные инвестиции.
Отбрасываем все мутное и смотрим на легальный, биржевой инструмент — ЗПИФы (закрытые паевые фонды недвижимости).
В чем суть?
Фонд покупает конкретный объект (торговый центр, бизнес-центр или склад). Мы же покупаем пай — долю в этом фонде. Доход формируется из двух частей:
▪️ Арендный поток (8-10% годовых) — относительно стабильная сумма раз в месяц приходит на счёт.
▪️ Рост стоимости самого объекта (10-15%) — здесь зависит от рынка, но исторически рост сравним с инфляцией.
✔️Итого — 20-25% годовых в недвижимости. Звучит круто, но давайте мыслить трезво и прикинем 3 сценария:
— Хороший сценарий: Коммерция востребована, ставки падают, стоимость растет. Ловим полную доходность 25%.
— Нейтральный сценарий: Аренда идет, но роста стоимости почти нет. Получаем те самые 8-10% — уже лучше многих альтернатив.
— Плохой сценарий: Объект простаивает. Доходность близка к нулю (но есть шанс продажи актива с распределением выручки).
Все преимущества фонда:
▪️ Прозрачность: Один фонд = один реальный объект. Можно приехать и посмотреть, но я лучше посмотрю в интернете.
▪️ Ликвидность: Паи можно быстро купить/продать на бирже.
▪️ Диверсификация: В портфель можно взять паи разных фондов (офисы, торговля, склады).
▪️ Низкий порог входа: Не нужно миллионов на покупку целого помещения.
✔️Какие шаги нужно сделать, чтобы начать инвестировать в фонды недвижимости?
Я как начинающий инвестор в недвижимость, я сделал следующее:
▪️ Проанализировал рынок фондов у наших брокеров. У Т-Инвестиции их всего 3, и то для квалифицированных инвесторов. Большой выбор есть у Сбера, но там в основном малоликвидные фонды, нужно пройти тест, чтобы купить. В Альфе и ВТБ что-то есть, но моего счёта там нет, так что не подскажу. Поэтому мой выбор пал на БКС, там много фондов и для неквалов тоже, к тому же, там за покупку нулевая комиссия, а продавать я пока не планирую, так что актуально.
▪️ Открыл отдельный брокерский счёт, чтобы иметь конкретный портфель с фондами недвижимости. Считать доход так намного проще. Назвал счёт «Недвижимость», пока фантазии только на это хватило)
▪️ Выбрал 4 фонда для инвестиций от самой популярной на рынке управляющей компании «Парус».
1️⃣ Первый – это ЗПИФ Парус-НОРД. Объект– логистический комплекс Nordway в Шушарах, СПб. Основной арендатор – Faberlic. Дивиденды 0,9-1% в месяц.
2️⃣ Второй – это ЗПИФ Парус-ЛОГ. Объект – склад в Московской области. Основной арендатор – FM Logistic. Дивиденды 0,9-1% в месяц.
3️⃣ Третий – это ЗПИФ Парус-ЗОЛЯ. Объект– склад в Московской области. Основной арендатор – Золотое яблоко. Дивиденды 0,9-1% в месяц.
4️⃣ Четвертый – это ЗПИФ Парус-КРАС. Объект – складской комплекс с 3-мя арендаторами: СБЕР логистика, Озон и ВБ в Красноярске. Дивиденды 0,9-1% в месяц.
В каждый инвестировал в среднем по 10 000₽ (скрин приложил ниже). Буду придерживаться ежемесячных покупок, желательно в моменты, когда цены фондов будут падать.
✔️ Дальше буду усиливать инвестиции в недвижимость, возможно, накопив большую сумму в этих фондах, куплю какой-то реальный объект недвижимости. Звучит как цель, будем к ней двигаться) Если было полезно, с вас лайк 👍
А вы инвестируете в фонды недвижимости?