Снимать или покупать? Честный математический расчет на 10 лет
Лид: «Платить за чужую квартиру — это выбрасывать деньги на ветер». Слышали такую фразу? Давайте проверим её цифрами. Спойлер: всё сложнее, чем кажется.
Исходные данные: считаем по-честному
Чтобы разговор был предметным, возьмём типичную московскую однушку.
— Стоимость квартиры: 20 млн руб. (реалистичная вторичка).
— Первоначальный взнос: 4 млн руб. (20%).
— Сумма ипотеки: 16 млн руб.
— Ставка: 18,67% годовых (средняя по вторичке, Дом.РФ на 9 сентября 2026).
— Срок: 20 лет.
— Ежемесячный платёж: ~252 000 руб.
— Аренда аналогичной квартиры: 60 000 руб./мес. (консервативная оценка для Москвы).
Ключевая ставка ЦБ — 14%. Инфляция — 6,27%. Вклады — 13,67% на 3 месяца, ОФЗ — 16,14% годовых. Это важно для расчёта альтернативы.
Сценарий 1: Покупаем в ипотеку
Считаем, что через 10 лет квартиру продаём.
— Выплачено банку за 10 лет: ~30,2 млн руб. (из них ~24,6 млн — проценты).
— Остаток долга: ~12,1 млн руб.
— Стоимость квартиры через 10 лет (при инфляции 6,27%): ~36,8 млн руб.
— Чистый результат после продажи и погашения остатка: ~24,7 млн руб. (36,8 – 12,1).
— Минус первоначальный взнос и выплаченные проценты: 24,7 – 4 – 24,6 = -3,9 млн руб.
Итог: убыток ~3,9 млн руб. Выплатили почти 30 млн, а на руках — меньше, чем вложили.
Сценарий 2: Снимаем и инвестируем разницу
Платим 60 000 руб. за аренду. Разница с ипотечным платежом — 192 000 руб./мес. Инвестируем её.
— Ежемесячный взнос: 192 000 руб.
— Доходность: возьмём консервативные 12% годовых (вклады + ОФЗ, с учётом снижения ставок).
— Через 10 лет: ~44,4 млн руб.
При этом квартира, которую мы снимаем, к тому моменту будет стоить ~36,8 млн руб. (та же инфляция 6,27%).
Итог: +7,6 млн руб. разницы. Можно купить ту же квартиру за наличные — и ещё останется.
Психологический фактор: почему математика не всё решает
Математика говорит: аренда + инвестиции выгоднее на ~11,5 млн руб. за 10 лет. Но есть нюансы.
«Свой угол» — это не только про деньги. Это возможность сделать ремонт, завести кота, не зависеть от арендодателя. И это нормально. Вопрос в том, сколько вы готовы за это заплатить.
По оценке, «премия за владение» в текущих условиях — ~1,15 млн руб. в год. Если для вас душевное спокойствие стоит этих денег — берите. Если нет — аренда выигрывает.
Что может сломать расчёт
— Ставка по вкладам упадёт. Если ЦБ снизит ключевую до 8–10%, доходность инвестиций упадёт. Но ипотечная ставка тоже может снизиться при рефинансировании.
— Аренда вырастет. Сегодня рынок арендатора, но через 5 лет ситуация может измениться. В расчёте заложена индексация 6% в год — это консервативно.
— Недвижимость может обогнать инфляцию. Если квартира будет дорожать на 8–10% в год, а не на 6,27%, разрыв сократится.
— Дисциплина. Главный риск сценария с арендой — потратить «сэкономленные» 192 тыс. руб. на что-то другое. Если вы не готовы инвестировать автоматически каждый месяц, математика не сработает.
Что это значит для вас
Не принимайте решение только на эмоциях. Посчитайте оба сценария в Excel для вашего города и вашей ситуации. Иногда аренда + инвестиции выгоднее, чем кабальная ипотека.
Главный вывод: при ставке 18%+ и возможности получать 12–16% на вложениях, покупка в ипотеку — это не «инвестиция», а «потребление» комфорта. Это не плохо, но нужно понимать, за что вы платите.
(Контраргумент для баланса: расчёт чувствителен к допущениям. Если ставки по вкладам упадут до 6–8%, а недвижимость будет дорожать на 8–10% в год, разрыв сократится или исчезнет. Кроме того, аренда — это риск выселения, роста платежей и отсутствия ремонта «под себя». Для семей с детьми и долгосрочными планами «свой угол» может оказаться ценнее математической выгоды.)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
А вы что выбираете — ипотеку или аренду + инвестиции? Делитесь в комментариях 👇