Доходная недвижимость

Доходная недвижимость.
Я часто касаюсь темы недвижимости в своих материалах и заметил, что никогда не писал об обратной стороне медали. Не вся недвижимость одинакова. Сегодня я поделюсь с вами двумя кейсами наших клиентов, в портфелях которых мы всё же используем недвижимость.

Первый кейс выглядит интересным с разных точек зрения. Это семья, у которой в центре Москвы была жилая недвижимость, и долгое время они в ней жили. В какой-то момент столица им надоела, потому что они устали от ритма, относительно высокого шума, количества людей и т.д. К тому же подросли дети, а необходимые школы и кружки находились достаточно далеко от дома. Хотелось иметь территориальную свободу. Поэтому было принято решение продать недвижимость, а вырученные деньги направить в финансовые активы, которые бы позволили им арендовать там, где удобно.

Для решения этой задачи нам нужно было сформировать понятный и постоянный денежный поток (облигации и депозиты - не подходят). Поэтому за основу данного фонда взяли ЗПИФ недвижимости. Во-первых, это регулярные выплаты (было бы круче, если бы они реинвестировались, а не выплачивались, что снизило бы налоговую нагрузку, но специфика фонда этого не предполагает). В 2021 году было достаточно туго с выбором таких фондов. Одним из моих любимчиков на тот момент стал фонд ПНК-Рентал. Но с 2021 года стали появляться фонды ПАРУС (parus.properties/), куда изначально добавился фонд ПАРУС-ОЗОН. На старте меня несколько смущало использование кредитного плеча, но погрузившись глубже и посчитав математику, я даже увидел в этом плюс.

В 2023 году ПНК-Рентал решили закрыться и встал вопрос перераспределения. К тому моменту линейка фондов ПАРУС (parus.properties/) уже пополнила свой арсенал, следовательно, вопрос, куда перераспределять, не стоял. Совсем недавно на торги вышел очередной (восьмой) фонд из этой линейки, который был также добавлен в портфель.

В случае с фондами ПАРУС мне нравится их вполне прозрачная стратегия: один объект — один фонд. Такой же подход у фондов «Активо», которыми мы также пользовались, но их минус оказался в том, что они не торгуются на рынке, и это создавало сложности с ликвидностью и оценкой. Поэтому от них пришлось отказаться в пользу ПАРУСОВ.

На данный момент, из практического наблюдения (сейчас у нас суммарно в них размещено порядка 450 млн рублей), рентная доходность находится на уровне 10% годовых после вычета налогов. Для сравнения, стоимость аренды жилья составляет порядка 4% годовых (в последние годы, может быть, выше, но это флуктуация. Опустится до 3-х).

Теперь фонды ПАРУС составляют костяк (порядка 50%) доли недвижимости в портфеле. Остальные 50% — это соотношение акций, облигаций и до недавнего времени золота (сейчас ведем обсуждение, чтоб часть направить в криптовалюту). Денежный поток от фондов недвижимости направляется на арендные платежи, а вторая половина выступает защитой от инфляции. Если доля фондов недвижимости опускается ниже 50%, то...

Текст больше, чем позволяет редактор, поэтому продолжение здесь: https://t.me/investacademy/2338