Долг 0,5х EBITDA, рейтинг только повысили, заполняемость выше 95%. Посмотрел цифры - процентов по аренде компания платит впятеро больше, чем по всему долгу.
📋 Параметры выпуска $RU000A10FSG6, купон 22,25% с выплатой каждый месяц. При реинвестировании это 24,7% годовых. Рейтинг BB+ от Эксперт РА, повышен 15 июля, прогноз стабильный. Книга до обеда, стакан открывается в 16:30.
Срок - 3,5 года до погашения. Ориентироваться на этот срок не буду. Колл назначен через два года, амортизация по 5,2% ежемесячно стартует с 24-го купона, и это один и тот же месяц. Компания сама показала, на какой горизонт занимает.
Что коллы здесь исполняют, видно по прошлому займу. $RU000A10AYB6 с купоном 31% гасят 15 августа, потому что дорого. Стакан там уже около 107%.
🏢 Чем зарабатывают
Снимают большой офис, режут на изолированные блоки по 30-70 рабочих мест, ставят мебель, кухню и инженерию, пересдают бизнесу. От коворкинга отличает то, что блок закрытый и под одну компанию.
Второе место на рынке, доля около 10%. В 2023 году под управлением было 13 тысяч квадратов, сейчас 43. Основа в Москве внутри Садового, добавилась площадка в Петербурге.
Новая площадка выходит в плюс примерно за год: сперва отделка, потом заполнение, и только с двенадцатого месяца EBITDA становится положительной. В рабочей фазе сейчас 40 тысяч квадратов из 43.
✅ Что в плюс
Выручка за 2025 год удвоилась, до 1,5 млрд. За полугодие 2026 уже 1,1 млрд. EBITDA за прошлый год 374 млн, компания обещает удвоение.
Заполняемость держат выше 95%, арендные ставки растут примерно на четверть в год на дефиците офисов в Москве. Долг небольшой: 350 млн облигаций, 137 млн банк, 13 млн заем, средняя ставка 22,82%. Кэша на балансе 136 млн, нового долга он почти не потребует.
Сектор для облигационного рынка редкий, и рейтинг тут не просто подтвердили, а подняли.
⚠️ Что настораживает
Проценты к уплате за первый квартал 192 млн. В годовом выражении под 770 млн. Полмиллиарда долга под 22,82% дают 114 млн в год, остальные 650 млн приходят из аренды, взяться им больше неоткуда.
Эти обязательства и вынесены за скобки при расчете нагрузки в 0,5х EBITDA, причем и у компании, и у агентства. Арендный бизнес считает свой долг без аренды.
Та же история с потоками. Свободный денежный поток за 2025 год формально плюс 0,2 млрд. Но 306 млн ушло на погашение арендных обязательств, и вместе с ними поток уходит в минус примерно на 85 млн. Рост оплачивают займы.
Чистая прибыль в 1 млрд за прошлый год сделана в основном переоценкой недвижимости, живых денег там столько нет.
И главное по самой модели. Помещения берут у собственников на 7-10 лет, а сдают клиентам на 2-3 года. Арендатор съехал, собственнику плати. Пока офисов не хватает, дыра закрывается за месяц. Когда дефицит уйдет, эту конструкцию увидят все сразу.
🎯 Как буду действовать сам
Возьму, но небольшим объемом и с горизонтом в два года, а не в три с половиной. Бизнес растет, деньги приносит, рейтинг живой.
Купон при этом не очень высокий. Хотите доходность выше, придется каждый месяц лезть в отчетность и новости. Здесь меньше риска, зато спится ровнее, хотя без присмотра ВДО не оставишь никогда.
Спрос на первичке соберут, это понятно уже сейчас. Мне интереснее стакан после 16:30.
Берете на первичке или подождете стакан? 🤔
Давайте обсудим в комментариях. Спасибо, что читаете. Всем добра и профита! Подписывайтесь, ставьте лайк - поддержите автора)
🚀 Все оперативные апдейты, отработка этих идей в лайве и разборы, которые не выходят на Базаре, я публикую в своем Telegram-канале Stocknews! Залетай, пока ссылка открыта: 👉https://t.me/rinkirf
