С 2019 года в России работает схема, при которой покупатели новостроек не отдают деньги напрямую застройщику, а кладут их на эскроу-счета. Доступ к ним компания получает только после сдачи дома.
Но строить на что-то нужно. Поэтому банк даёт кредит — проектное финансирование.
Как работает ставка 10% и при чём тут эскроу? 🤔
Льготная ставка напрямую привязана к объёму средств на эскроу-счетах конкретного дома.
1️⃣ Формула ценообразования. Ставка плавающая: ключевая ставка ЦБ (или фиксированная база) + надбавка банка. В данном случае банк предлагает 10% со слов главы ЦБ
2️⃣ Главное условие — средства на эскроу должны покрывать остаток кредита. Простыми словами: сколько застройщик должен банку, столько же или больше уже лежит на счетах дольщиков.
Почему банк идёт на ставку 10%? 🏦
Банки зарабатывают на разнице между ставкой для застройщика и тем, что платят вкладчикам. Но с эскроу появляется «живое» обеспечение:
✅ Низкий риск
Кредит обеспечен фактически проданными метрами. Если застройщик обанкротится, банк вернёт деньги дольщикам (система страхования), а недострой продаст.
✅ Доход на комиссиях
Банк зарабатывает на открытии кредитной линии, ведении счетов, РКО. А эскроу-счета — это «длинные» деньги, которые можно использовать в обороте.
Выгоды для застройщика 📈
🔻 Снижение финансовой нагрузки. Вместо 18–20% годовых — 10%. Разница в миллионах рублей экономии ежемесячно.
🔻 Рост рентабельности. Чем ниже процент по кредиту, тем выше чистая прибыль.
🔻 Стимул для быстрых продаж. Объём продаж влияет на ставку — мотивация делать качественный маркетинг и разумную ценовую политику.
🔻 Нет кассовых разрывов. Деньги на стройку есть всегда (кредит банка), а продажи лишь улучшают условия по нему.
Итог 📌
Ставка 10% при наличии средств на эскроу — не благотворительность, а рыночный механизм. Банк снижает ставку, потому что риск минимален. Застройщик экономит и чувствует себя уверенно. Покупатель получает гарантию, что деньги не уйдут на другой проект, а дом будет достроен.
💬 Звучит неплохо, учитывая защищённость покупателей и рост цен на квартиры, который опережает инфляцию и покрывает расходы. А вы что думаете?