Всем доброго 👋🏻
По таким фондам в открытом доступе обычно очень мало содержательной информации. Мне это интересно не только как потенциальному инвестору, но и как оценщику, поскольку в работе львиная доля проектов связана с оценкой СЧА разных ЗПИФов. Поэтому я решил посмотреть историю несколько глубже и съездил на закрытое мероприятие «Рентал ПРО» в ЦОД Домодедово. Сразу оговорюсь: это не рекомендация к покупке, тем более фонд доступен только квал.инвесторам. Это именно обзор того, как устроен инструмент.
Общая рамка
Фонд под управлением УК «А класс капитал». Выплата с момента IPO 16,73% годовых, при этом выплаты на пай поступают ежемесячно.
На чем зарабатывает фонд?
Ключевой момент в том, что «Рентал ПРО» ориентирован не на классическую арендную модель, а на ротацию объектов. Фонд приобретает объекты на этапе строительства, после завершения объект реализуется, прибыль распределяется между пайщиками, затем капитал направляется в следующий проект.
В течение жизни фонда основным активом по сути выступает дебиторская задолженность. Пока объект строится, ЗПИФ выдает застройщику деньги в виде авансов, а застройщик платит процент за пользование этими средствами. Эти платежи и формируют регулярный доход пайщиков еще до продажи объекта. После завершения строительства объект реализуется.
Соответственно, доход фонда складывается из процентных платежей за пользование авансами, арендных платежей, процентного дохода от размещения свободных денежных средств, доходов от продажи имущества фонда и иных доходов от доверительного управления имуществом. Но экономическая логика фонда завязана именно на ротацию объектов и их продаже.
Про сами объекты
Фонд работает в сегменте индустриальной недвижимости. Помимо жилой, офисной и торговой недвижимости есть еще индустриальная – к ней относятся склады, производственные объекты и ЦОДы.
ЦОД, или центр обработки данных, – это специализированный объект, где размещаются серверы и сетевое оборудование, на которых работают IT-сервисы и хранится цифровая инфраструктура.
📌 Первая сделка фонда – продажа ЦОДа в Медведково. Сама экскурсия, на которой я был, проходила по ЦОД Домодедово. Этот объект уже был продан в феврале 2026 года, а финансовый результат от его ротации составил 234,8 млн рублей. Покупателем выступил Wildberries.
При этом сейчас в составе фонда остаются три объекта, один из них – еще один ЦОД Домодедово, расположенный рядом. Эти объекты важно не путать.
Кто оценивает имущество фонда
Стоимость чистых активов у ЗПИФ оценивает не сама управляющая компания, а независимая оценочная организация, аккредитованная УК.
В мире оценки есть три базовых подхода: доходный, сравнительный и затратный. Чаще доходный и затратный, при этом соотношение подходов и параметры внутри модели – это профессиональное суждение отдельного оценщика. Поэтому на СЧА всегда влияет не только сам объект, но и методология его оценки.
✅ Итог
В целом любые подобные истории с инвестициями в разные ЗПИФы связаны с рисками: макроэкономическая конъюнктура, изменение предпочтений арендаторов и(или) их финансового состояния, а также возможные чрезвычайные ситуации, при которых страховое покрытие может оказаться ограниченным или отсутствовать вовсе.
Но кейс с ЦОДами спекулятивно сам по себе выглядит интересным: это отдельный сегмент индустриальной недвижимости, особенно если ротация объектов будет продолжаться. Поэтому за «Рентал ПРО» точно имеет смысл последить.
🔥Как всегда рассчитываю на вашу активность под постом, на одну поездку только ушёл целый день, спасибо!
UPD: немного ошибся в цифре доходности, поправил
