Моя сводная таблица по девелоперам
После проверки ряда отчетов девелоперов я решил сделать общую картинку для удобного сравнения. Итог таков (от лучшего к худшему:
1️⃣ ПАО "ГЛОРАКС"
2️⃣ ПАО "АПРИ" и ООО «Брусника. Строительство и девелопмент»
3️⃣ ООО "Элит Строй"
4️⃣ МКПАО "Эталон Груп" (только из-за низкой доли краткосрочного долга)
5️⃣ ПАО «ГК «Самолет» (ввиду техдефолта)
Кроме того, внимательные читатели канала заметят, что я не делал обзор на Самолет, что верно. Для обзора я его взял, чтобы показать цифры той компании, что дошла до "ручки" (техдефолта). При просмотре МСФО за 1п2026г получил следующие цифры:
➖ Чистый убыток: 45,4 млрд (вместо 22,3 млрд убытка)
➖ EBITDA: 14,9 млрд (вместо 41,2 млрд)
➖ EBITDA LTM: 45,4 млрд (вместо 109,5 млрд)
➖ Чистый долг - Эскроу / EBITDA LTM : 9,35 (вместо 3,88)
➖ ICR: 0,25 (вместо 0,70)
Почему цифры отличаются от тех, что демонстрирует отчет? Если вы прочли мои обзоры, то при расчетах я старался отразить чистую картину без творчеств от компаний, а именно:
❌ Эффект от экономии эскроу, признанный в выручке (Самолет) / Экономия по кредитам с эскроу и значительный компанент финансирования, признанные в состав выручке (Элит Строй)
❌ Экономия на процентах по заключенным договорам проектного финансирования с использованием счетов эскроу, признанная в выручке (Эталон Груп) / Капитализированные проценты в составе себестоимости (Элит Строй) / Финансовые расходы, списанные в себестоимость (АПРИ)
Кстати говоря, заметил ошибки при подсчете цифр у Эталон Груп (правильные цифры / ошибка)
1️⃣ EBITDA х6,3 (3 300 млрд)
2️⃣ EBITDA LTM 9,423 млрд
3️⃣ EBITDA LTM была взята мною подсчитанная:
➖ Чистый долг / EBITDA LTM = 20,0 (в конце 2025г – 32,7)
➖ (Чистый долг - эскроу счета) / EBITDA LTM = 14,9 (в конце 2025г – 17,0)
4️⃣ Процентная нагрузка:
➖ ICR (через EBITDA) = 0,13 (в конце 2025г – 0,13)
С Чем связана ошибка? Во-первых, я забыл вычесть налог на прибыль, а так же вычесть ту самую строку из ОДДС "Экономия на процентах по заключенным договорам проектного финансирования с использованием счетов эскроу, признанная в выручке". Новые цифры получились очень страшными как раз из-за эффекта творчества от компаний.
После составленной таблицы у меня возник один вопрос и я смог сделать один вывод:
1️⃣ Почему несмотря на все страшные цифры, лихо продают только АПРИ? Самолет в расчет не берем, ибо тот успел техдефолт оформить.
2️⃣ С отчетами застройщиков надо быть аккуратнее. Желая разобраться, я погряз в этом болоте и не заметил, как сделал ошибки при расчетах. А ведь я транслирую их на канале и кто-то на них даже ориентируется. Надо пересмотреть свои планы на написание обзоров, поскольку они стали объемнее, детальнее, а времени на написание их стало меньше. Не зря мне писали, что при большой затрате времени выхлоп небольшой.
