В модели складского комплекса в Петербурге мы поменяли не ставку аренды и не площадь объекта. Поменяли схему аренды — как площади нарезаны и как они пересдаются. Разница между вариантами вышла около 36 млн ₽ в год. Ставка при этом в обоих случаях была одна и та же.
📌 Ставку защищают все, заполняемость — никто
Когда предприниматель приносит модель арендного бизнеса, он готов оборонять ставку. «Ставка рыночная, вот три соседних объявления».
И он прав: ставка — самая проверяемая цифра во всей модели. Именно поэтому она почти никогда не бывает источником крупной ошибки.
Ошибка сидит там, куда никто не смотрит. Ставка задаёт потолок выручки. Заполняемость решает, какую долю потолка вы реально получите.
И если в модели стоит 95% загрузки «потому что объект хороший и локация сильная» — вы читаете не расчёт, а настроение автора.
Простой считается не в процентах, а в месяцах. Съехал арендатор с крупного блока — сколько месяцев площадь стоит пустая? Два? Пять? Восемь? Между этими ответами лежит вся доходность проекта.
🧮 Что такое конфигурация объекта
Обычная модель считает один вариант: вот объект, вот арендаторы, вот поток. Дальше спорят про ставку. Правильная модель считает варианты. В том кейсе мы просчитали шесть конфигураций объекта в трёх сценариях каждая.
Конфигурация — это не про стены, а про то, как объект зарабатывает:
— крупные блоки или мелкая нарезка;
— один якорный арендатор или десять средних;
— длинные договоры с низкой ставкой или короткие с высокой;
— склад целиком в аренду или частично под собственную операцию.
У каждой схемы своя экономика простоя. Крупный блок дешевле в управлении, но его потеря выбивает четверть выручки на полгода. Мелкая нарезка даёт ставку выше, но требует людей, отделки и постоянной ротации.
Разброс между шестью конфигурациями оказался таким, что никакая торговля за ставку его не перекроет. Лучшая схема дала ROIC 32%. И она же вскрыла ту самую потерю около 36 млн ₽ в год при пересдаче площадей — деньги, которые в модели «одного варианта» просто не появляются как строка.
⚠️ Пять допущений, которые решают исход
1. Срок экспозиции. Сколько месяцев от съезда до заезда следующего — по каждому типу блока. Не «вакансия 5%», а конкретное число месяцев.
2. Индексация. Есть ли она в договоре, к чему привязана, есть ли потолок. Модель без индексации на долгом горизонте — это модель падающей реальной выручки.
3. Отделка под арендатора. Кто платит за приспособление площади под нового и сколько это стоит на квадрат. При частой ротации строка съедает разницу в ставке целиком.
4. Кто несёт расходы в простой. Пустая площадь не бесплатна: охрана, отопление, налог на имущество, эксплуатация идут дальше. В моделях их часто привязывают к заполненной площади — и они исчезают вместе с арендатором.
5. Досрочный выход и штрафы. Есть ли обеспечительный платёж, покрывает ли он месяцы простоя, что реально происходит при банкротстве арендатора.
🔍 Почему ROIC полезнее «доходности» со слайда
«Доходность» на слайде — это обычно арендный поток, делённый на цену объекта. В такой дроби нет ни налога, ни управления, ни капремонта, ни того самого простоя.
ROIC — отдача на вложенный капитал — заставляет собрать знаменатель целиком: покупку, стройку, отделку, оборотный капитал, — и посчитать числитель после расходов и налога.
ROIC скучнее красивой «доходности» — и именно поэтому он сравним между вариантами. 32% у одной конфигурации против меньшей цифры у другой — это разговор об одном и том же.
💰 Три вопроса к любой модели арендного бизнеса
1. Сколько месяцев простоя заложено между арендаторами и откуда взято это число?
2. Куда деваются эксплуатационные расходы, когда площадь пустая?
3. Мы сравниваем варианты объекта — или защищаем один?
Если на первый вопрос отвечают «ну там вакансия 5%», а на третий — «а зачем варианты, схема же очевидна», дальше можно не читать. Модель считает не бизнес, а надежду.
А вы когда смотрите проект в недвижимости — спрашиваете про срок экспозиции площади или сразу идёте спорить про ставку?
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
#сходитсяилинет #недвижимость #финмодель #инвестиции #аналитика #финбазар