Как продать ипотечную квартиру?

Да-да, ипотечную квартиру можно продать. Не обязательно ждать 30 лет или погасить всю задолженность для этого ☕️

С сентября 2024 года процесс стал проще. Опираемся на №140-ФЗ, статья 37.1.

Заемщик может сам инициировать продажу залогового жилья, то есть квартиры в ипотеке, по рыночной цене.

Раньше это было сложнее.

🔸 Главные условия сделки:

1️⃣ Согласие банка. Квартира в залоге у банка, поэтому без его зеленого света сделку не зарегистрируют в Росреестре.

2️⃣ Минимальная цена. Банк разрешит продажу только по цене не ниже суммы текущего остатка долга по ипотеке.

3️⃣ Срок действия согласия. После одобрения банка у вас есть 4 месяца, чтобы найти покупателя и закрыть сделку. Срок можно продлить, но тогда банк может пересмотреть минимальную цену.

🔸 Пошаговый план действий:

Шаг 1. Идем в банк.

Пишем заявление о намерении продать залоговое имущество. Шаблон лучше взять в самом банке. К заявлению прикладываем документы на квартиру (выписка из ЕГРН, справка об остатке долга).

Шаг 2. Ждём ответ.

Банк рассматривает заявление до 10 рабочих дней. В ответе будет:

- Разрешает ли банк продажу.

- Минимальную стоимость квартиры (обычно = остаток долга + проценты/комиссии).

- Реквизиты спецсчета, куда покупатель должен перевести деньги.

Шаг 3. Поиск покупателя.

Начинаем искать покупателя. Вообще, это всё можно делать параллельно.

Сделка будет проходить с обременением, поэтому покупатель должен быть готов к этому. Лучший вариант — работа с риэлтором и/или юристом.

Шаг 4. Расчеты и регистрация.

Покупатель переводит деньги на указанный банком счет.

Если квартира стоит дороже остатка долга, то банк забирает своё, а уже потом остаток переводит вам. Так что банк тут всем рулит. Вашими деньгами в том числе.

🔸 Нюансы и риски.

- Отказ банка. Банк может отказать, если он уже подал на вас в суд или если у вас есть дело о банкротстве.

- Мат капитал. Если в квартире есть доли детей, обязательно нужно разрешение органов опеки.

- Задаток. Надо быть осторожными с задатком. Если после погашения ипотеки вы передумаете продавать квартиру, то покупатель может взыскать двойную сумму задатка через суд.

Короче, сделка не простая, но вполне реализуемая.

Разные случаи бывают. Лучше продавать самим, чем ждать, когда банк заберёт. Да и бывает, что пока дом построится, сдастся, ремонт, то-сё – это несколько лет. Уже ситуация поменялась – семья выросла/ локацию поменяли /решили за городом жить со своей баней и собакой, квартира не нужна и встаёт вопрос – что дальше с ней делать и насколько выгодно платить ипотеку.

Какие темы ещё разобрать? 👍+🔥