#аренда — посты и обсуждения

Двое суток в квартире горячая вода лилась из открытого крана, пока дома никого не было. Мебель вздулась, обои можно было выжимать. А дальше вместо компенсации начались угрозы вызвать на нас полицию и предложение «всё подклеить самим».

🎥 В новом ролике рассказываю, как мы судились с арендаторами, что происходило с экспертизой и почему я согласился на мировое соглашение и как даже после этого меня снова пытались кинуть!

Посчитал все потери, включая простой квартиры. Почти десять месяцев аренды ушли в минус. Посмотрите эту историю, обещаю будет ОЧЕНЬ интересно!

👉 Выбирайте удобную площадку
📺 YouTube: СМОТРЕТЬ
🌍 VK: СМОТРЕТЬ
📺 RuTube: СМОТРЕТЬ

#инвестиции #доходнаянедвижимость #пассивныйдоход #компаундинг #законкругооборота #финансоваяграмотность #аренда #богатство #Базар

Недвижимость десятилетиями считалась почти идеальной инвестицией.

Купил квартиру → сдаёшь → каждый месяц получаешь деньги → квартира ещё и дорожает.

Но осенью 2026 года математика стала очень неудобной для арендодателей.

В Москве валовая доходность сдачи квартиры сейчас около 4,5–4,7% годовых.

А отдельные длинные ОФЗ дают около 16,7% к погашению.

Разница почти в четыре раза.

Возникает логичный вопрос:

зачем покупать квартиру за 15–20 млн ₽ ради аренды, если государственная облигация потенциально приносит намного больше — без арендаторов, ремонта и звонков в два часа ночи?

Посчитаем на реальном примере

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в московских объявлениях сейчас около 17,2 млн ₽.

Средняя аренда — примерно 66,5 тыс. ₽ в месяц.

За год:

66 500 × 12 = 798 000 ₽.

Валовая доходность:

798 000 / 17 200 000 = примерно 4,6% годовых.

И это ещё красивая цифра.

Из неё нужно вычесть:

налог;

простой между арендаторами;

ремонт и мебель;

страховку;

мелкие поломки;

комиссии и обслуживание.

Реальная денежная доходность легко может уйти ближе к 3,5–4% годовых.

Теперь те же 17,2 млн ₽ в ОФЗ

При доходности 16,5% математический ориентир составляет около:

2,84 млн ₽ в год.

Даже если учитывать налоги и колебания цены облигаций, разница с арендным денежным потоком огромная.

И при этом вам не нужно:

искать арендаторов;

ремонтировать технику;

менять холодильник;

решать конфликты;

ждать месяцами продажи квартиры, если срочно понадобились деньги.

С точки зрения текущего денежного потока облигации сейчас просто уничтожают аренду.

Но здесь есть ловушка

Сравнивать только арендную ставку с доходностью ОФЗ неправильно.

Потому что квартира приносит два вида дохода:

аренду + изменение стоимости самой недвижимости.

Например, квартира даёт 4,5% арендой и дорожает ещё на 8% за год.

Общий результат уже около 12,5% до расходов и налогов.

По некоторым индексам с учётом роста стоимости жилья совокупная доходность московской недвижимости сейчас оценивается примерно в 14% годовых.

И вот тогда разница с ОФЗ становится уже намного меньше.

Но есть важное слово:

ЕСЛИ квартира продолжит дорожать.

Рост квартиры не гарантирован

Владелец недвижимости часто считает прибыль так:

«Купил за 12 млн, сейчас похожие квартиры выставляют за 15 млн — значит заработал 3 млн».

Но пока квартира не продана, это бумажная прибыль.

Цена объявления — не цена сделки.

А при дорогой ипотеке спрос на жильё может ослабевать.

Поэтому инвестиционная квартира фактически становится ставкой сразу на два события:

аренда останется высокой + стоимость объекта продолжит расти.

У ОФЗ логика проще: если держать качественный выпуск до погашения, заранее понятны купоны и номинал, хотя рыночная цена по дороге может заметно колебаться.

А что будет, если ставка снизится?

Вот здесь облигации получают ещё одно преимущество.

Представим, что сегодня длинные ОФЗ дают 16,5–17%.

А через два года рыночные доходности снижаются до 11–12%.

Старая облигация с высокой фиксированной доходностью становится ценнее и может заметно вырасти в цене.

То есть инвестор потенциально получает:

купон + переоценку облигации.

Но и обратный сценарий возможен.

Если инфляция снова ускорится и доходности ОФЗ поднимутся, цена длинных бумаг снизится.

Где недвижимость всё ещё выигрывает?

Первое — физический актив.

Для многих квартира психологически понятнее ценной бумаги в приложении.

Второе — защита от долгой инфляции.

На горизонте десятилетий стоимость земли, строительства и аренды обычно меняется вместе с общим уровнем цен.

Третье — возможность использовать кредитное плечо.

Квартиру можно купить с ипотекой.

Но при нынешних рыночных ипотечных ставках это преимущество для инвестиционной покупки сильно ослаблено.

Четвёртое — возможность увеличить доходность руками.

Купить объект дешевле рынка, сделать ремонт, разделить площадь, сдавать посуточно — и получить значительно больше средних 4–5%.

Но это уже не пассивная инвестиция.

Это маленький бизнес.

А где ОФЗ выигрывают?

В ликвидности.

Облигацию можно продать за минуты.

Квартиру — недели или месяцы.

В пороге входа.

Для ОФЗ не нужны 15–20 млн ₽.

В диверсификации.

17 млн ₽ можно распределить между десятками выпусков, а квартира обычно остаётся одним объектом в одном районе.

И главное — сегодня ОФЗ дают очень высокий текущий денежный поток без необходимости надеяться на рост стоимости недвижимости.

Мой вывод

При текущих ставках покупать среднюю московскую квартиру только ради аренды выглядит слабой инвестицией.

Валовые 4,5–4,7% сложно поставить рядом с 16–17% по длинным ОФЗ.

Чтобы квартира победила, инвестору нужно рассчитывать не только на аренду, но и на существенный рост стоимости объекта.

Именно здесь проходит граница.

Если ваша цель:

предсказуемый денежный поток + ликвидность — облигации сейчас выглядят сильнее.

Если цель:

физический актив на 10–20 лет + рост цены + возможность самостоятельно увеличить доходность объекта — недвижимость всё ещё имеет смысл.

Поэтому вопрос сегодня не:

«НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ ОБЛИГАЦИИ?»

А:

«ГОТОВ ЛИ Я ПОЛУЧАТЬ 4–5% АРЕНДОЙ В НАДЕЖДЕ, ЧТО ОСНОВНУЮ ПРИБЫЛЬ МНЕ ДАСТ РОСТ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ?»

При ОФЗ около 17% ответ уже далеко не такой очевидный, как несколько лет назад.

Что выбрали бы вы на условные 17 млн ₽?

🏠 Квартиру под аренду

📄 ОФЗ

⚖️ Разделил бы между ними

💰 Пока оставил бы деньги в более коротких инструментах

#недвижимость #аренда #ОФЗ #облигации #Москва #пассивныйдоход #инвестиции #ключеваяставка #КартавыйИнвестор

За год однушки подешевели на 3% - до 66 тысяч рублей в месяц, а двушки - более чем на 10%, до 100 тысяч. 

Квартира на стройке дешевле на 3,2 млн рублей. Для инвестора часть этой разницы приходится сравнить с арендой, которую могло бы приносить готовое жильё. При условных 95 тысячах в месяц за 26 месяцев набирается 2,47 млн.