Аренда на Невском в восемь раз дороже окраины. Продавать надо на 38% больше
Аренда на Невском в восемь раз дороже окраины. Продавать надо на 38% больше
Заказчик искал дешёвую аренду. Это выглядит очевидным решением, пока не посчитаешь, сколько она вообще весит в расходах.
Что нашлось в цифрах
Средний чек 465 рублей, фудкост 26,8%, маржа с чека 309,5 рубля. Постоянные расходы точки — 581 тысяча в месяц с амортизацией и патентом. Аренда по базовому расчёту 90 тысяч, это 3 000 рублей за метр.
Точка безубыточности — 63,1 чека в день.
Теперь берём ставки, которые реально есть на рынке. По данным Nikoliers за первый квартал 2026-го, Невский — 7 600 рублей за метр, Староневский — 3 900. На окраине и в спальных районах находится от 900.
На Невском те же 30 метров стоят 228 тысяч в месяц вместо 90. Разница 138 тысяч. Делим на маржу с чека: 138 000 / 309,5 = 446 чеков в месяц, это 14,9 чека в день.
Безубыточность сдвигается с 63,1 до 78 чеков. Я считал 77,7 — сошлось.
А теперь то же от самой дешёвой ставки. 900 рублей за метр — это 27 тысяч аренды. До Невского разница 201 тысяча, то есть 21,6 чека в день. Безубыточность на окраине 56,1 чека, на Невском 77,7.
Ставка выросла в восемь с половиной раз. Планка по продажам — на 38%.
Почему так получается
Аренда — одна статья из пяти. В этих 581 тысяче сидят зарплаты сменщиков, коммуналка, эквайринг, расходники, амортизация, патент. Аренда при 3 000 за метр — это 15% постоянных расходов. Даже вырастая в восемь раз, она тянет за собой только свою долю.
А вот пешеходный трафик Невского выше трафика спального района не на 38%. Он выше в разы.
Что двигает проект сильнее аренды
Я прогнал модель по обоим рычагам.
Снизить ставку с 3 000 до 2 300 за метр: окупаемость улучшается с 30,9 месяца до 27,9.
Поднять продажи с 85 чеков в день до 95: окупаемость падает до 22,5 месяца, доходность проекта растёт с 26% до 50,2%.
Десять дополнительных чеков в день — это примерно один покупатель в час. Он делает для проекта больше, чем торг по аренде.
Где это рассуждение ломается
Сравнивается количество прохожих. Покупатели — другое число. Поток Невского в большой части транзитный и туристический: люди идут мимо на скорости и с другой целью. Конверсия там ниже, и насколько — не знает никто, пока не померит.
И цена ошибки другая. 228 тысяч аренды в месяц — это 2,7 млн в год, которые платятся независимо от выручки. Постоянные расходы поднимаются до 702 тысяч, и оборотного буфера хватает уже на 1,6 месяца вместо двух. Для первой точки без опыта это неоправданно.
Поэтому в отчёте целевой класс — проходное место у метро в спальном или срединном районе, ставка 2 300–3 200 за метр. Там требование к потоку достижимое, а цена ошибки ограничена.
Что из этого забрать
Искать надо не дешёвую аренду, а соотношение ставки и потока.
Дешёвая аренда не создаёт покупателей. В расчёте был адрес в Красном Селе: 800 рублей за метр, окупаемость 23,4 месяца, лучшая экономика на бумаге. И 25 километров от центра, где 85 чеков в день при конверсии 1,5% требуют 5 700 прохожих мимо двери. Такого потока там нет.
Единственный способ отличить одно от другого стоит ноль рублей и две недели: встать у двери и посчитать людей. Три окна в будни, плюс выходной. Без этого замера договор аренды подписывать нельзя.
Разборы проектов с полными расчётами — клиника, фотостудия, складской комплекс — лежат в моём канале, он указан в профиле.