⚓️ Вчера коротко обсуждал один и проектов в срит-ритейле со старинным товарищем-инвестором.
☝️И я ещё раз повторил это: «Покупатель ГАБ не застрахован от съезда арендатора и не может купить помещение с «вечным» арендатором. Но нужно стремиться покупать помещение, которое очень интересно арендаторам с разными профилями!».
🤑 Вообще все хотят купить такое помещение - универсальное, ликвидное, востребованное рынком, чтобы все арендаторы его потенциально хотели. Чтобы если один арендатор съехал, другой тут же заехал бы. И чтобы простой был не более месяца! И желательно без рисков - то есть ГАБ с долгосрочным договором. Ну и конечно, с хорошей доходностью!
🔮Мечтать не вредно.
🎯В реальности приобретение ГАБ это всегда покупка риска - потенциально пустого помещения. Сейчас там есть арендатор, а через неопределенное количество времени его там не будет. Никто не знает когда - через год, два, 10 лет.
👀Почему-то у многих инвесторов пелена перед глазами - ну как же, там же условный «КиБ» сидит, на ремонт потратились! Уж эта сеть прошаренная, в плохое помещение бы не сели.
🤨 А на самом деле когда принималось решение об аренде сети был интересен район и они просто хотели застолбить там место - взяли то, что было на тот момент в экспозиции. Некторые сети просто ошибаются и выбирают неудачные помещения. У некоторых - эксперименты и новые форматы и т.д.
🗓️ Проходит время - теперь по соседству «ВинЛаб», «Ароматный Мир», «Бристоль» и на днях «Вингараж» откроется.
💵 Любой арендатор сидит в помещении крепко, платит аренду и без проблем ее индексирует только тогда, когда бизнес успешен и в кассе есть деньги. Мысли о скидке или даже об уходе возникают только в связи с проблемами в бизнесе.
🚨И если вдруг «КиБ» решит съехать - ну не факт совсем, что в это помещение выстроится очередь алкомаркетов. Поэтому нужно обращать внимание на специфические характеристики помещения, даже помещения занятого арендатором!
🧩 В общем, не надо смотреть на арендатора, нужно смотреть на качество помещения - оно первично.
📚Это базовые вещи, но почему-то неочевидные людям. Инвестиционной оценке в сфере стрит-ритейла можно и нужно учиться. И учиться лучше не на своих ошибках!