Что такое ДДУ: полное руководство по договору долевого участия в строительстве
Договор долевого участия (ДДУ) — один из самых распространённых инструментов приобретения недвижимости на стадии строительства в России. Однако многие покупатели до сих пор смутно представляют, что это за документ, какие права он даёт и какие риски несёт. В этой статье мы подробно разберём суть ДДУ, его правовое регулирование и практические аспекты для застройщиков и дольщиков.
Суть договора долевого участия
ДДУ — это соглашение между застройщиком (юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного дома) и физическим или юридическим лицом (дольщиком), по которому дольщик уплачивает деньги за будущую квартиру, а застройщик обязуется сдать объект в оговорённые сроки. Ключевая особенность ДДУ: объект недвижимости на момент заключения договора ещё не существует — покупатель приобретает право требования на квартиру в строящемся доме.
Важно понимать: ДДУ регулируется отдельным федеральным законом — №214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятым в 2004 году. Именно этот закон стал ответом государства на массовые обманы дольщиков в 1990х и начале 2000х годов, когда строительство жилья регулировалось общими нормами Гражданского кодекса.
Чем ДДУ отличается от других форм приобретения жилья?
Многие путают ДДУ с предварительным договором куплипродажи или договором ЖСК (жилищностроительного кооператива). Различия принципиальны:
— Предварительный договор куплипродажи не даёт гарантий государственной защиты. Застройщик может привлечь средства, но не обязан строить дом в установленные сроки. ДДУ же подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что создаёт правовую прозрачность.
— ЖСК предполагает членство в кооперативе и уплату паевых взносов. Право собственности возникает только после полной выплаты пая. При ДДУ право собственности регистрируется после подписания акта приёмапередачи, независимо от способа оплаты (наличные, ипотека, материнский капитал).
— Инвестиционный договор регулируется другим законодательством и не предоставляет таких же гарантий для физических лиц, как ДДУ.
Правовое регулирование и защита дольщиков
ФЗ214 установил жёсткие требования к застройщикам:
— Обязательное наличие разрешения на строительство;
— Предоставление проектной декларации;
— Открытие специального эскроусчёта (с 2019 года) или счёт в уполномоченном банке для привлечения средств дольщиков;
— Страхование гражданской ответственности застройщика;
— Соблюдение сроков строительства, прописанных в проектной документации.
С 1 июля 2019 года в России действует эскроумодель финансирования строительства. Средства дольщиков теперь размещаются на специальных счетах в банках и передаются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Это радикально снизило риски обмана: если застройщик обанкротится, деньги возвращаются покупателю банкомагентом.
Процесс заключения ДДУ: пошаговая инструкция
1. Проверка застройщика. Изучите документы: разрешение на строительство, проектную декларацию, информацию о земельном участке, финансовую устойчивость компании. Проверьте застройщика в реестре проблемных объектов на сайте Минстроя.
2. Анализ проектной документации. Убедитесь, что квартира соответствует вашим ожиданиям по планировке, площади, высоте потолков. Обратите внимание на сроки сдачи дома — они должны быть чётко прописаны.
3. Заключение договора. ДДУ составляется в простой письменной форме, но обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации договор считается незаключённым.
4. Оплата. Средства перечисляются на эскроусчёт или счёт в уполномоченном банке. Сохраняйте все платёжные документы.
5. Подписание акта приёмапередачи. После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает дольщика на осмотр квартиры. При отсутствии претензий подписывается акт, после чего регистрируется право собственности.
Купить новостройку в Москве
Топ 10 застройщиков Москвы
Посмотрите каталоги недвижимости на старте продаж - https://platform.wellside.ru/client_landing_form?item=5912777890