Два года назад мы взяли в ипотеку небольшую однокомнатную квартиру в Подмосковье. И вот, наконец, я готова показать мои расчёты и рассказать про ошибку, которую мы допустили при покупке.
Реальная картина без глянца: сколько мы платим по ипотеке, по какой цене можем сдавать, и что в итоге остаётся в кармане.
Спойлер: пассивного дохода тут нет. Зато это честный опыт, которым редко делятся.
Цифры и расчёты
➡️Стоимость: 6,102 млн ₽
➡️По спецпрограмме от застройщика Первый взнос + Комиссия риелтора + Приемка + Оценка + Страховки: 162 тыс. ₽
➡️Ипотека на 30 лет: 5,94 млн ₽
За сколько можно сейчас сдать эту квартиру С УЮТНЫМ РЕМОНТОМ в среднем по рынку: 60 тыс. ₽
➖Ежемесячный платёж по ипотеке: 35 тыс. ₽
➖Коммуналка без жильцов: 5 тыс. ₽
➖ Налог на доходы(ИП): 4 тыс. ₽
ИТОГО: 60-35-5-4=16 тыс ₽.
Пока вроде в плюсе, но есть еще момент.
Скрытые расходы (ежегодные)
➖Страховка квартиры: 3 тыс. ₽
➖Налог на имущество: 3 тыс. ₽
➖Резерв на замену техники: 50 тыс. ₽
➖Резерв на поломки/ген. ремонт квартиры: 80 тыс. ₽
➖Генеральный клининг: 10 тыс. ₽
➖Простой (если 1 месяц в год квартира не сдается и стоит пустой без жильцов): 40 тыс. ₽
Итого скрытые расходы: 186 тыс. ₽/год или 15,25 тыс. ₽/мес.
Допустим, что резервы будут накапливаться на вкладе и давать в среднем 10% годовых — это 18,6 тыс. ₽ в год или 1,5 тыс. ₽/мес.
Итак: 16-15,25+1,5 = 2,25 тыс. ₽/мес. — это наш доход от аренды. Но могут быть и доп. расходы. Поэтому по факту никакого пассивного дохода у нас не будет.
Всё, что сверх ипотечного платежа, уйдет на содержание инвестжилья. Но при этом у нас остаётся актив — квартира, которая сама себя выкупает из ипотеки.
А теперь про ошибку, о которой обещала рассказать. Мы не учли, что из окна у нас вид не на море, а на промзону. 🚜🙈
Для арендаторов это может и не критично, но для возможной перепродажи — хороший минус. Нам эта история стала уроком — внимательно изучать ландшафт вокруг стройки.👀
Те, у кого был уже опыт покупки недвижимости, поделитесь в комментариях своим списком, на что надо ещё обращать внимание.
А завтра обсудим самый частый вопрос: стоит ли вообще сейчас покупать квартиру или разумнее подождать? Как сами думаете?
