Дмитрий

Сдавать ипотечные квартиры в аренду не запрещено. Правда ли, что банк может запретить сдавать ипотечную квартиру? Прямого запрета на сдачу ипотечных квартир в аренду нет, но банки включают в договор ограничивающие условия. Недавно в ряде СМИ и телеграм-каналах прошла информация о том, что банки все чаще включают в договоры пункт, запрещающий сдавать ипотечную квартиру. Особенно это касается льготной ипотеки. Разберемся подробнее ❗️ Что случилось? Основой сообщений стал такой случай: некий житель Московской области оформил льготный кредит по программе «семейная ипотека». Купил квартиру в новостройке, сделал ремонт и решил сдавать. Банк об этом узнал и по договору повысил ставку с 6% до рыночной 22% после проверки. Основание банк увидел в условии кредитного договора: до снятия обременения заемщик не вправе сдавать квартиру без согласия банка. Обосновал банк это тем, что по программе «семейная ипотека» кредит выдается для покупку квартиры для проживания семьи заемщика, а не для того, чтобы он зарабатывал на аренде. Аренда — это использование квартиры не по назначению. Если же квартира покупалась именно для сдачи, то и ставка должна быть обычной, без льгот. Заемщик обратился в суд, сейчас дело рассматривается. ❗️ Что говорит закон? Ключевой момент здесь в том, что ипотека — это лишь залог, а квартира остается в собственности заемщика. Банк лишь получает обеспечение на случай невозврата кредита. При этом покупатель квартиры сохраняет право не только владеть, но и пользоваться заложенным имуществом по его назначению. Сдача квартиры внаем — это один из способов использовать жилье по назначению, никакого противоречия тут нет. Есть позиция Роспотребнадзора и подтверждающая ее практика Верховного суда: включение в договор условия, которое запрещает заемщику сдавать заложенную квартиру внаем, может рассматриваться как ущемление прав потребителя. Закон дает собственнику право пользоваться заложенной вещью, а договор не должен вводить ограничение, которого нет в законе. Если же условие договора ухудшает положение потребителя по сравнению с законом, то оно может быть признано недействительным (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», Постановление Верховного суда по делу N А07-29275/2015). ⏺Правила льготных программ (в том числе «семейной ипотеки») не содержат запрета на сдачу жилья. Поэтому у банка нет аргумента о том, что купленная по льготной ипотеке квартира предназначена для проживания только самого покупателя и его семьи. Если банк ссылается на запрет — это, как правило, именно условие договора, а его законность сомнительна. Другое дело, что банк может добавить в договор не запрет, а необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры. Но, исходя из вышеназванного, это лишь формальность — даже если заемщик не получит согласие банка, какие-то санкции или запрет со стороны банка будут незаконными.

Любопытная статистика, которая меняет привычную картину рынка. Оказывается, по динамике цен на первичку Крым вплотную приблизился к столице. Разбираем цифры и тренды.

👉Главные цифры: +24,8% за год
❗️Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Крыма на начало 2026 года достигла 288,3 тыс. рублей. Рост за год — 24,8%. Это лишь на 0,7% меньше, чем в Москве (25,5%).
❗️ Всего в 2025 году в Крыму было реализовано 8 973 квартиры и 3 055 апартаментов, что суммарно на 11% выше результатов 2024 года.

Главный драйвер — смещение предложения в сторону бизнес- и премиального сегментов на фоне инвестиционного спроса.

👉Но главный сдвиг — структурный. Рынок взрослеет и расслаивается:

❗️Элитный сегмент: 593 тыс. руб./м²
❗️Премиум-класс: 453,6 тыс. руб./м²
❗️Бизнес-класс: 290,8 тыс. руб./м²
❗️Комфорт-класс: 157 тыс. руб./м²

🔝При этом цены в премиуме выросли на 28%, а в комфорте — на 20%. Бизнес и элита тянут рынок вверх.

👉Что и где строят:
Объём предложения за год вырос на 25% — до 14,5 тыс. лотов (760 тыс. кв. м). Две трети витрины занимает жильё средней и высокой стоимости.

⏺Квартиры vs Апартаменты:
⏺68% предложения — классические квартиры (дешевле).
⏺32% — апартаменты (дороже).

🔝Разница в цене особенно заметна в массовом сегменте: апартаменты комфорт-класса дороже квартир на 42% . В премиуме разрыв минимальный — всего 7% .

👉Ипотечный бум:
⏺Доля ипотечных сделок достигла 70% .
⏺Число выданных кредитов выросло на 40% .
⏺80% ипотечных продаж пришлось на семейную ипотеку (средний кредит 4,7 млн руб., ставка 6,2%).

🔝Интересно, что в конце года модель продаж изменилась: специальные программы субсидирования от застройщиков дали +120% к ипотечным сделкам во втором полугодии.

👉Что будет дальше:
Эксперты предупреждают: экспозиция комфорт-класса уже сжалась. Самые доступные варианты быстро выкупают. Следующая цель инвесторов — бизнес- и премиум-сегмент, особенно:
⏺Просторные лоты с несколькими спальнями.
⏺Апартаменты под управлением отельного оператора (доходный формат).

❗️❗️❗️❗️❗️
Крым уверенно выходит из тени сравнений только с южными курортами. По динамике цен мы уже на уровне Москвы, а по структуре спроса всё больше напоминаем зрелый рынок с чёткой градацией на классы и форматы. Премиум-сегмент становится локомотивом, но массовый покупатель пока держится за счёт госпрограмм.

P.S. А вы за какой сегмент сейчас следите? Комфорт, бизнес или присматриваетесь к элитным лотам?

🏢Ищете недвижимость в Крыму?

👉 Напишите в чат, отвечу на все ваши вопросы и сопроводим сделку на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до выдачи ключей

▶️Гендиректор Дом․рф Виталий Мутко все активнее продвигает тему арендного жилья и инвесторам, бизнесу и девелоперам стоит обратить на это внимание. Ниже — ключевые цитаты его выступления в Совете Федерации, которые показывают, куда движется рынок. О недоступности ипотеки: Я не знаю по каким подсчетам смотреть, но нам кажется, что где-то одна треть граждан страны, даже если будет нулевая ставка ипотеки, она ее не способна обслужить. О развитии арендного жилья: Поэтому очень важно развитие арендного бизнеса по мировому опыту. Мы этим занимаемся где-то с 2017 года. И Дом․рф сегодня самый большой держатель арендного фонда. Около 1,1 млн квадратных метров. О помощи региональных властей: Например, в Липецкой области на нас вышла сенатор, предоставила бесплатно участок земли, помогла с подключением коммуникаций. Как итог — 18-го числа мы уже вводим в эксплуатацию дом, 30% квартир в нем распределены для аренды под социальные нужды. ⚫️Дом․рф признает, что ипотечная модель не охватывает всю Россию и у нее есть потолок (30% граждан ипотека недоступна), а субсидии под льготные программы не бесконечны. При этом цены на жилье продолжают расти, а значит, жилье будет еще недоступнее. Аренда становится механизмом, который закрывает тот самый сегмент граждан, которые никогда не смогут обслуживать ипотеку. Поэтому арендное жилье не временная история, а долгосрочная государственная стратегия. ⚫️Госкомпания продвигает тезис, что аренда — это новая системная опора всей модели жилищной политики, а рост арендного фонда — это стратегический приоритет, который защитит слабые слои населения. Госкомпанию, пока не массово, но поддерживает государство по схеме 30% — федеральный бюджет, 30% — регион, а 30% — платит семья. В Липецкой области, например, землю и коммуникации госкомпания получила бесплатно. ⚫️В других регионах, а Мутко в СФ для большего веса специально подчеркнул, что программой занимается лично президент: Но самым важным, мне кажется, и опыт, который можно перенять, это поручение президента о создании 10 тысяч квартир на Дальнем Востоке. Также выдадут бесплатную землю и все, что он попросит. Начали с Дальнего Востока и пойдут дальше. И это создает большую конкуренцию для крупных девелоперов и региональных застройщиков, если госкорпорация развернется в полную мощь, т.к. с девелоперов пытаются заработать на всем, включая немалые взятки местным чиновникам, а госкорпорации ничего против не скажешь. ⚫️Вполне может наступить момент, когда регионы предпочтут работать с Дом․рф, а не с частными застройщиками или их заставят это сделать через админресурс. Конечно, рынку никто не запретит заходить под КРТ, но самые выгодные площадки уйдут под крыло госкорпорации. История с бесплатной землей в Липецкой области от сенатора важный штрих, который говорит, что регионы готовы отдавать землю и сети на льготных условиях, если проект решает социальные задачи. Такой уровень поддержки частному девелоперу получить почти невозможно. ⚫️Живой пример — Фонд реновации, который больше всех в Москве вводит жилья и занимает третье место по запасам денег, т.к. у госкомпании нет проблем и лишних преград. Но пока для размаха у Мутко не хватает законодательных полномочий, чтобы также красиво как Герман Греф отчитываться перед президентом об огромных дивидендах, которые он принес в казну государства. ™️ Домострой

Переориентация основного потока туристов на отечественный рынок стимулирует развитие внутрироссийских туристических маршрутов и связанную с ними индустрию.

«Развитие туризма — долгосрочный приоритет РФ, по поручению президента РФ реализуется нацпроект, его цель — увеличение доли туризма в ВВП до 5% и рост туристических поездок с текущих 90 млн до 140 млн к 2030 году»,— отметил Министр экономического развития РФ Максим Решетников.

Число гостиничных номеров, по оценкам Минэкономразвития России, к 2030 году должно вырасти более чем на 40%, будет введено (построено, переоборудовано или легализовано) 238 тыс. новых гостиничных номеров.

Апарт-отели — самый динамично растущий сегмент туристического жилья. Апарт-отели в России уже перестали быть экзотикой и превратились в полноценный сегмент рынка размещения, который конкурирует с классическими гостиницами и краткосрочной арендой. По данным консалтинговой компании NF, на сегодняшний день наибольшую долю рынка апартаментов – 67% – составляют сервисные апартаменты; до 20% - несервисные; 12% - рекреационные.

Внутренний туризм развивается, поэтому сервисные апартаменты привлекают всё больше внимания инвесторов, в том числе и начинающих.

Что такое сервисные апартаменты
Это один из типов апартаментов — недвижимости, которая юридически относится к нежилому фонду, а по функциям ориентирована на постоянное или временное проживание. Сервисные апартаменты могут сдаваться в краткосрочную и долгосрочную аренду. Обычно в таких комплексах есть вся инфраструктура, которую предлагают и жилые комплексы, и гостиницы: магазины, рестораны, фитнес-залы, зоны для работы и отдыха, прачечные, детские комнаты. Обычно к управлению такими проектами девелоперы привлекают известных отельных операторов.

Основная масса покупателей недвижимости в Крыму ориентирована на покупку недвижимости для перепродажи или для получения дохода от сдачи в аренду. Сегодня разберём нюансы покупки апартаментов для арендного бизнеса.

Если кратко, то есть два вида управления сервисными апартаментами:
⚜️застройщик создаёт свою УК
⚜️застройщик привлекает отельного оператора.

В чём разница?
На первый взгляд ни в чём. И там и там полный набор курортной инфраструктуры (спа, салоны, рестораны, бассейны, фитнес и т.д., консьерж-сервис) на территории и сервис для управления арендой и обслуживанием недвижимости. Но, дьявол, как всегда, в деталях.

- Главные недостатки комплексов с собственной УК:
- Вы покупаете голый бетон. Ремонтом и упаковкой номера занимаетесь в меру своих сил и фантазии.
- Нет котлового метода. Купил с видом на море и высокий этаж - доход есть. Хватило денег только на нижний этаж с видом в опорную стену- ждёшь своей очереди после сдачи ликвидных лотов.
- УК не занимается рекламой в полном объеме. Максимум недорогие или бесплатные площадки. Нет своей клиентской базы.
- Нестабильная прибыль. То пусто, то густо.

Главных недостатков управления отельным оператором:
- Договор с штрафными санкциями при перепродаже раньше определённого срока. Как правило это 10-15 лет. Часто в значительном размере.
  - Жёсткие требования к использованию номера в личных целях. Обычно две-три недели в год. Чаще всего 1 неделя летом, 1 неделя не в сезон.

Если тезисно, то по основным различиям всё. Но, есть нюансы в каждом конкретном случае. В случае УК от разных застройщиков - разное качество УК. В зависимости от политики и масштаба застройщика. В случае с отельным оператором - условия договора.

Есть и УК с серьезным подходом, практически не уступающем отельерам. Есть и отельеры, у которых отдельный корпус строится с возможность купить лот без отельного управления и пользоваться в им по своему усмотрению.

И в первом и во втором случае важно учитывать конкурентную среду и попадание концепции комплекса в локацию.