Разбираем парадокс рынка.
Все ждали, что высокие ставки по ипотеке (под 15-18% и выше) обрушат спрос, а вслед за ним и цены на новостройки. Логика железная: дорогой кредит = меньше покупателей = застройщикам придется снижать цены, чтобы продавать.
Но рынок демонстрирует удивительную стойкость. Цены если и корректируются, то незначительно, а в некоторых сегментах и проектах они... выросли. Как так?
Давайте разбираться.
Кто покупает на таких ставках?
Их три типа.
1️⃣Кэш-покупатели
Те, для кого ставка не имеет значения. Это люди, продавшие предыдущее жилье, накопившие или инвестирующие капитал. Для них дорогая ипотека — не препятствие, они платят сразу. История от представителя одного застройщика в элитном сегменте показательна: «У нас выкупили несколько лотов за кэш, пока все обсуждали ставки. Ликвидность у хороших объектов есть всегда».
2️⃣Те, у кого нет выбора
Молодые семьи, которым нужно жилье «здесь и сейчас» (рождение ребенка, переезд), или те, кто опасается дальнейшего роста цен. Они идут на высокую ставку, надеясь на рефинансирование в будущем
3️⃣Инвесторы длинными деньгами
Они смотрят на недвижимость как на актив, защищенный от инфляции, и готовы переждать высокие ставки, сдавая жилье в аренду.
🏗️Стратегия застройщиков: не гнаться за объемом, а работать с маржой.
Когда покупателей становится меньше, но они все есть, логично продавать дороже тем, кто остался. Некоторые девелоперы сознательно повысили цены, сделав акцент на:
🪚Качестве: Улучшенные планировки, материалы, инфраструктура двора.
🏡Уникальности: Хорошая локация, вид, концепция.
🏠Исключительности: Эффект «последних лотов» в хороших корпусах.
Получается сегментация: бюджетные проекты могут заморозиться, а проекты для среднего+ и премиум-класса продолжают продаваться, но уже более вдумчивой аудитории.
Фактор издержек и рекордных вводов.
Стоимость строительства (работа, материалы) не падает, а часто растет. Снижать цену ниже определенного порога для застройщика — значит работать в ноль или себе в убыток. Многие предпочтут замедлить темпы продаж, но сохранить финансовую модель.
Ожидание «дна» и отложенный спрос.
Многие потенциальные покупатели ждут, когда ставки начнут снижаться, чтобы войти в рынок. Это создает мощный пласт отложенного спроса. Застройщики это понимают и не спешат с распродажами, ожидая, что при первых же сигналах о смягчении политики ЦБ покупатели вернутся, а цены могут пойти вверх. Сейчас они держат планку.
Что в итоге?
Рынок новостроек перешел из стадии «ажиотажного спроса для всех» в стадию «целевого спроса для платежеспособных». Высокие ставки отсекли тех, кто сильно зависел от кредита, но вскрыли других покупателей — с накоплениями или острой необходимостью.
Поэтому парадокс объясняется просто: спрос изменился, но не исчез. И пока есть те, кто готов платить дорого (наличными или дорогим кредитом), кардинального снижения цен не произойдет. Рынок ждет не падения цен, а снижения ставок, которое может, наоборот, дать новый импульс росту.
P.S. А вы как думаете, это устойчивая ситуация или рынок все же ждет коррекция? Поделитесь в комментариях!