Продолжаю «копать» ЗПИФ «Парус Макс» ищем P/NAV

Напомню, что ЗПИФ Недвижимости - это аналог REIT в России. Т.е. Real estate investment trust т.е. фонд, инвестирующий в недвижимость и имеющий налоговые льготы. В целом, налоговые льготы в REIT и ЗПИФН имеют схожую природу:

- ЗПИФ/REIT не платит налог с дохода от имущества внутри фонда.

- Держатели ЗПИФ/REIT платят налог с дохода, распределяемого из фонда.

Налоги - это дело хорошее. Только они на долгом сроке сильно снижают доходность инвестиций. Поэтому в США, а дальше и во всем мире придумана «матрешка» из фондов. Где есть моно-фонды и фонды верхнего уровня (Фонды фондов). Моно-фонды регулярно распределяют доход, а Фонды фондов, обычно, не распределяют, а реинвестируют. В результате, у держателей фондов нижнего уровня нет налоговой оптимизации. А у держателей «фонда фондов» - есть. 

Парус Макс - классический «фонд фондов» и этим он мне и интересен. Я не теряю на налогах. + фонд достаточно регулярно, на вторичке может покупать паи моно-фондов ниже расчетной цены. 

Одним из ключевых показателей у  любого фонда недвижимости, торгующегося на бирже явлается P/NAV. Т.е. отношение Биржевой цены к СЧА т.е. к стоимости чистых активов фонда. Учитывая, что там только паи других фондов, торгуемых на бирже, СЧА = сумма биржевой стоимости активов, которыми владеет фонд. В идеальном мире P/NAV около 1 т.е. цена пая фонда = цена имущества фонда, приходящаяся на пай. Фонд фондов, все время докупает имущество. СЧА растет. А цена на бирже иногда не поспевает.

Как видно из картинки №1 к посту, биржевая цена Парус-Макс достаточно регулярно уходит ниже СЧА. Наибольший разрыв между P и NAV был в декабре. Расчет текущего СЧА Парус Макс на картинке №2

Почему в декабре рост был? Все потому, что паи моно-фондов дорожают по двум причинам:

1. Ежегодная индексация  выплат по паям.

2. Требуемая «Рыночная» стоимость денег. 

Рынок «увидел» индексацию тарифов, по сути, по итогам года, когда Парус отчитался о будущей индексации. Подорожали паи Моно-фондов. А следом, постепенно подорожали паи и Парус-Макс. 

С требуемой рыночной стоимость денег все интереснее. На снижении КС она очевидно будет снижаться, но точной даты не скажу.

На сайте УК Парус есть амбициозная модель фонда с ростом стоимости пая Парус Макс с текущих 1327 рублей до 1578 рублей на конец 2025-го года.  +18.91% Это прогноз роста СЧА с учетом доп.эмиссии паев и реинвестирования дивидендов от текущего портфеля. Так-то уже выше КС получается.