Налоговая служба с помощью искусственного интеллекта будет эффективнее вычислять неуплату налогов со сдачи квартир в аренду. Обратная сторона легальной аренды с временной регистрацией жильцов — чрезмерная защита прав арендаторов в ущерб интересам собственников. Государству предстоит не только собирать недоимки, но и отрегулировать рынок. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Рынок аренды жилья в России показывает плавный, но устойчивый рост. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, число семей, арендующих жилье на рыночных условиях, выросло с 5,1 млн в 2020 г. до 5,8 млн в 2025-м (плюс 13% за пять лет). Поэтому отношения собственников квартир, домов и дач с арендаторами и государством приобретают возрастающее общественное значение. Как налоговая служба найдет неплательщиков У ФНС есть три основных механизма выявления арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. В первую очередь налоговых инспекторов привлекают собственники нескольких квартир или домов, особенно в одном городе, которые либо не подают декларацию 3-НДФЛ, либо отражают в ней мизерные доходы. Под особый контроль подпадают официально не имеющие дохода собственники жилья. Нормальным считается, когда у человека есть квартира, дача, гараж, но две-три квартиры, особенно если в них никто не зарегистрирован, сразу же вызывают вопросы. Выявив такого собственника, налоговики могут сопоставить его расходы с доходами. Совсем скоро им придет на помощь ИИ. Он будет сканировать базы данных и отправлять подозрительные случаи на проверку инспекторам. Так искать неплательщиков гораздо эффективнее, чем в ручном режиме. Однако выявить подозрительного собственника жилья мало, надо доказать, что он уклоняется от уплаты налогов. Проще всего, если в ФНС поступает жалоба чем-либо недовольного арендатора с приложением договора аренды и документов об оплате. Также сообщить налоговой службе нужные сведения могут соседи, участковые и управляющие компании. Часто так бывает, если на арендаторов есть жалобы, например, по поводу шума в ночное время или курение на балконах. Дополнительно ФНС может запросить выписки по банковским счетам подозреваемых, из которых будут видны повторяющиеся переводы в одни и те же даты от одних и тех же людей. Это, кстати, ИИ тоже определяет эффективнее людей. С внедрением таких механизмов работа Налоговой службы по выявлению неплательщиков будет усиливаться. Те, кто взял льготную ипотеку на квартиру и потом сдает ее в аренду, будут под пристальным вниманием. Наказания за такую схему не предусмотрено, но при выявлении выдавший ипотеку банк поднимет ставку с льготных 6% или 8% годовых до рыночных 17-20%. Подобные прецеденты уже были. Что налоговики могут сделать по закону ФНС имеет право запросить у собственника информацию об арендаторах, а также все договоры с ними. Также инспектор может спросить арендаторов о том, действительно ли они платили обозначенную в соглашении сумму или всё-таки большую. Свои вопросы он может задавать в переписке или вызвав на допрос. Статьей 128 Налогового кодекса РФ установлена ответственность свидетеля в виде штрафа за неявку или уклонение от явки, а также за неправомерный отказ от дачи показаний или за дачу заведомо ложных показаний. Если игнорировать вызов в ФНС, возможна административная ответственность по статье 19.4 КоАП РФ. Кроме того, налоговый инспектор может привлечь полицию для розыска и доставки человека на допрос. После того как у Налоговой службы появятся факты, собственнику будет предложено добровольно подать налоговую декларацию со всеми доходами. Если декларация подана несвоевременно, то будет назначен штраф — 5% от суммы неуплаченного вовремя налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (но не более 30% от размера недоплаты и не менее 1 тыс. руб.). При отказе собственника действия налоговиков будут более жесткими. ФНС доначислит недоплаченный налог, штраф вырастет до 20% от этой величины или даже 40%, если будут признаки, что неуплата имела умышленный характер. На всё это еще будут начисляться пени за каждый день просрочки. На выполнение требований отводится 75 дней. При объеме претензий свыше 2,7 млн руб. возникает основание для возбуждения уголовного дела по статье 198 УК РФ («Уклонение физического лица от уплаты налогов») с максимальным наказанием до трех лет лишения свободы. Почему собственники сдают недвижимость «в черную» Нежелание платить налоги связано не только с банальной жадностью, но и с нерешенными проблемами в законодательстве. Если заключается долгосрочный договор аренды квартиры между физическими лицами, то он дает право на временную регистрацию проживающих. Недобросовестный квартиросъемщик может перестать платить и отказаться съехать, ссылаясь на тяжелое материальное положение или болезнь. На практике суды часто идут таким людям навстречу, пренебрегая интересами арендодателя. Еще опаснее для собственника ситуация, если будут зарегистрированы несовершеннолетние. Теоретически его родители по суду могут продлить временную регистрацию — сначала на период до конца учебного года, а потом (с хорошим адвокатом) и до окончания школы. Правда, таких случаев пока мало. В итоге чрезмерная защита прав квартиросъемщиков в ущерб интересам собственников приводит к нежеланию людей действовать в правовом поле. Арендаторам это тоже невыгодно: они живут «на птичьих» правах, не получая практически никакой защиты. Решить эту проблему могли бы механизмы упрощенного расторжения арендных договоров и снятия с временной регистрации для случаев, когда арендатор прекращает платить или испортил объект недвижимости. Сейчас это делается через суд, но на тяжбы могут уйти месяцы, а это потерянные деньги.
642
0 / 2000
Ваш комментарий