Вчера замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов снова будет обсуждаться. Сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина ответила: «Мы категорически против».
Два ведомства — два диаметрально противоположных взгляда на одну и ту же проблему. И это не первый раз. Разбираем, как такое возможно, кто прав и чем это закончится.
🔴 ПОЗИЦИЯ ЦБ: НИКАКИХ ИСКЛЮЧЕНИЙ
Набиуллина на пресс-конференции 19 июня была предельно жёстка:
«Ещё раз, принцип: либо раскрываются счета эскроу и деньги людей уходят застройщикам, либо он получает квартиру. Получил квартиру — счета эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать».
Аргументы ЦБ:
Существующая система с эскроу-счетами и проектным финансированием стабилизирует рынок жилья
Поэтапное раскрытие создаст риски для банковской системы
Средства на эскроу-счетах учитываются в нормативах достаточности капитала банков — изменение правил сделает проектное финансирование на старте «кратно дороже»
Главный приоритет — защита дольщиков
ЦБ видит свою миссию в том, чтобы не допустить возврата к эпохе обманутых дольщиков. И ради этого регулятор готов блокировать любые инициативы, даже если они исходят от правительства.
🟢 ПОЗИЦИЯ МИНСТРОЯ: БАНКИ ЗАРАБОТАЛИ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ЗАСТРОЙЩИКИ
Стасишин на форуме «Движение» заявил прямо:
«С учётом того, сколько за время жизни проектного финансирования заработали банки — а это точно больше, чем зарабатываете вы, застройщики... к этому вопросу точно нужно будет подходить».
Аргументы Минстроя и девелоперов:
Около 20% выручки застройщиков уходит на финансовые услуги — такую нагрузку, по мнению экспертов, не выдержит ни одна отрасль
Прирост денег на эскроу-счетах упал до исторического минимума
Доля ДДУ, обеспеченных деньгами на эскроу-счетах, продолжает снижаться
Банки фактически бесплатно пользуются средствами дольщиков сверх суммы проектного кредита
Основатель «Этажей» Ильдар Хусаинов предложил раскрывать счета при 50% готовности дома, предупредив, что без этого отрасль может столкнуться с полной стагнацией. По его словам, «новых хороших и сильных девелоперов за последние два года почти не появлялось».
⚔️ КАК ТАКОЕ ВОЗМОЖНО: ПОЧЕМУ ПРАВИТЕЛЬСТВО И ЦБ НЕ МОГУТ ДОГОВОРИТЬСЯ?
Это не просто спор двух ведомств. Это системное противоречие, у которого есть три слоя:
Разные цели. Минстрой отвечает за развитие строительной отрасли — ему нужны новые проекты, рабочие места, ввод жилья. ЦБ отвечает за финансовую стабильность — ему нужна защита дольщиков и устойчивость банковской системы.
Разные инструменты. Минстрой может только лоббировать изменения в законодательстве. ЦБ — регулятор, который имеет право вето на любые изменения, затрагивающие банковскую систему.
Разные горизонты планирования. Минстрой думает о текущем кризисе в отрасли. ЦБ — о долгосрочных рисках, которые могут возникнуть, если ослабить защиту дольщиков.
Стасишин сам признал: за последние четыре года позиция властей по этому вопросу менялась. Но всякий раз она упиралась в позицию ЦБ. И судя по сегодняшнему заявлению Набиуллиной, ничего не изменилось.
🤔 МНЕНИЯ АНАЛИТИКОВ: КТО ПРАВ?
За поэтапное раскрытие (девелоперы и часть экспертов):
Система эскроу — это «неправильная модель, позволяющая зашкаливать банковской прибыли и оставляющая отрасль без прибыли»
Высокая ключевая ставка «полностью доказывает», что с эскроу надо что-то делать
Поэтапное раскрытие снизило бы финансовую нагрузку на проекты
Против поэтапного раскрытия (ЦБ и его сторонники):
Любое ослабление защиты дольщиков — это риск возврата обманутых дольщиков
Изменение правил учёта эскроу-счетов в нормативах банков ударит по доступности проектного финансирования
Нынешняя система стабилизирует рынок, и менять её в условиях неопределённости — опасно
🔮 ЧТО ДАЛЬШЕ?
Ситуация напоминает патовую. Минстрой будет продолжать поднимать этот вопрос — слишком велико давление со стороны девелоперов, у которых до 20% выручки уходит на финансовые услуги. ЦБ будет так же жёстко блокировать любые инициативы — слишком велики риски для финансовой стабильности.
Возможные сценарии:
Компромиссный вариант — например, разрешить поэтапное раскрытие, но только для проверенных застройщиков с высоким рейтингом надёжности. Это снизило бы риски, но потребовало бы сложной системы допуска.
«Честный эскроу» — начисление процентов на остаток средств на эскроу-счетах. Это не решит проблему доступа к деньгам, но хотя бы сбалансирует перекос в доходах между банками и застройщиками.
Статус-кво — ЦБ блокирует любые изменения, Минстрой продолжает жаловаться, девелоперы продолжают нести 20%-ную нагрузку. Отрасль постепенно «замораживается».
🏁 ИТОГ
Конфликт между Минстроем и ЦБ по эскроу-счетам — это не чья-то злая воля и не недопонимание. Это столкновение двух государственных функций: развитие vs стабильность. И пока правительство не найдёт способ сбалансировать эти интересы, спор будет продолжаться.
Набиуллина сегодня чётко дала понять: ЦБ не отступит. Застройщикам остаётся либо ждать, пока ставки снизятся настолько, что нагрузка станет терпимой, либо искать другие способы финансирования. Политического решения, которое устроило бы всех, пока не видно.
А вы как думаете: кто прав в этом споре — ЦБ, защищающий дольщиков, или Минстрой, пытающийся спасти отрасль от стагнации? И возможен ли компромисс? Делитесь в комментариях! 👇
⚠️ Важно: Данный материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке или продаже ценных бумаг принимаются вами самостоятельно с учётом вашего риск-профиля и финансовых возможностей. Автор и канал не несут ответственности за возможные убытки.
Ставьте 🚀, если пост был полезен.