Друзья, привет! Продолжаю разбирать и разбираться в фондах недвижимости, и сегодня на обзоре Парус НиНо! Сразу важные моменты по фонду: 1) Старт торгов 17 апреля (да, разбираю заранее, чтобы было понимание, стоит ли учавствовать в IPO) 2) Кредит на 5 млрд руб, который планируется закрыть в 2026 за счёт частных инвесторов, а именно доп размещении. На IPO разместят пока только 1 млрд руб (а надо 5 млрд руб) . След размещение 21-23 апреля и 28 апреля 3) Фонд не индексируется до 2030 года Это логистический парк класса А в Нижнем Новгороде - на трассе М-7 "Волга", всего в 11 км от центра города. Комплекс построен в конце 2025 года, состоит из двух зданий общей площадью ~153 тыс. кв. м на участке 34 га. 100% площадей сдано единственному якорному арендатору - Озону. Договор долгосрочный, нерасторжимый и зафиксирован до 2037 года. Важный момент: это первый фонд в линейке Паруса БЕЗ индексации ставок аренды. Ставка изначально ниже рыночной (около 8 тыс. руб./кв.м при рынке 10-11 тыс.). С 2030-2031 годов (после окончания налоговой льготы 0%) возможны переговоры по пересмотру условий под рыночную картину. Расчётная стоимость пая - 900 руб. Ежемесячные дивиденды: 9,38 руб. Див доходность: около 12,5% годовых Итого: - не индексируется до 2030 года - див доходность ~12,5% - многочисленные доп размещения Вывод: Для себя возьму на карандаш этот фонд. В первичном размещении участвовать не буду. Учитывая отсутствие роста индексации до 2030 года, а также регулярные допки, мне не нравится див доходность в 12%. Подожду снижения цены до уровней див доходности 15-18% и там уже буду принимать решение. Также возможен небольшой рост дивидендов после 2026 года, т.к. не нужно будет обслуживать кредит, но это неточно. Из плюсов - т.к. аренда ниже рынка, возможен пересмотр и значительный рост в том числе и дивидендов. Текущая ситуация - интересная возможность войти в фонд по низким ценам на для тех, кто верит в светлое будущее фонда. Я пока входить не буду. Рассмотрю возможность при более низких ценах Посмотреть мой публичный портфель по недвижимости можно тут: https://snowball-income.com/public/portfolios/grrysjfepwagzyzwxbse Публичный портфель акций тут: https://snowball-income.com/public/portfolios/ymheqyevgfnqdehhlrqx Посмотреть таблицу по фондам, которые я уже разобрал и мониторю, можно тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bBgtZMnwPpECy1TlgyoO3WklKByJL_sCfUiSdgtqAZY/edit?gid=0#gid=0 Если тебе тоже интересны качественные ЗПИФы недвижимости с высокой дивдоходностью, понятными активами и ежемесячными выплатами - подписывайся на канал! Здесь я разбираю реальные фонды, считаю доходность и делюсь своими портфелями без воды.