🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.