Российское законодательство пополнилось новым инструментом для решения квартирного вопроса.
Госдума окончательно приняла закон, который вводит понятие «договор жилищных сбережений» (ДЖС).
Если документ будет подписан, механизм начнет действовать с 1 января 2027 года.
Эта инициатива призвана стать мостом между обычным банковским депозитом и ипотечным кредитом, предлагая гражданам целенаправленный способ накопления на недвижимость.
Разбираемся, что это даст обычным гражданам и стоит ли ждать от нововведения реальной пользы.
Суть механизма: как работает накопительная система
Новый вид вклада открывается исключительно для физических лиц и имеет ряд характерных особенностей.
Депозит заключается на срок от трех лет (верхняя планка не ограничена) и предполагает возможность свободного пополнения.
Однако ключевое условие — целевое использование средств: снятие денег разрешено только на приобретение готового или строящегося жилья, а также на первоначальный взнос или погашение действующей ипотеки.
Важным стимулом является обязательство банка, в котором открыт вклад, предоставить клиенту кредит на улучшение жилищных условий при соблюдении стандартных требований кредитной организации.
При этом заемщик не привязан к этому банку и вправе использовать накопления в другом месте.
В дополнение к этому государство гарантирует повышенную защиту средств: страховая сумма по таким счетам увеличена до 10 миллионов рублей на один банк, что вдвое превышает стандартный лимит.
Гибкость досрочного расторжения
Законодатели предусмотрели варианты выхода из договора без существенных потерь.
Если вкладчик расторгает соглашение для улучшения жилищных условий, он имеет право забрать тело вклада и проценты уже через год. Если же расторжение происходит по иным причинам, но не ранее полутора лет, проценты сохраняются.
В противном случае доходность будет пересчитана по минимальной ставке «до востребования», если договором не оговорены иные условия.
Экономический контекст: текущее состояние рынка и ставок
Чтобы понять перспективность нового инструмента, стоит взглянуть на текущую ситуацию в сегменте недвижимости и кредитования.
За прошлый год застройщики установили рекорд по выручке от продаж новостроек, совокупно заработав 5,2 триллиона рублей.
Основным драйвером оставалась ипотека, которая обеспечила 3,7 триллиона из этой суммы (из них 3,1 триллиона — кредитные средства и 0,6 триллиона — первоначальные взносы покупателей).
Примечательно, что доля сделок за наличные составила 1,1 триллиона, а еще 0,4 триллиона пришлось на рассрочки, причем общий объем непогашенных ранее рассрочек достиг 1,6 триллиона рублей.
Что касается стоимости заимствований, то на конец июня текущего года средние ставки в крупнейших банках остаются высокими: по новостройкам — 19,06%, на вторичном рынке — 18,71%, а по рефинансированию — 18,29%. При этом доходность классических годовых вкладов на сумму от 100 тысяч рублей в среднем составляет 10,55% годовых.
Ценовая динамика на рынке жилья также показывает замедление. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 189,5 тысячи рублей, а на готовое жилье — 125,8 тысячи.
Годовой прирост в обоих сегментах составил около 9,3–9,4%.
Однако аналитики фиксируют, что темпы удорожания первичного жилья снижаются пятый месяц подряд (до 0,3%), тогда как вторичка, наоборот, ускорилась до 1% роста.
Это свидетельствует о завершении периода активного разогрева рынка, и в ближайшее время эксперты прогнозируют стагнацию или минимальный рост цен.
Лидерами по дороговизне строящегося жилья среди регионов остаются Москва (402,5 тысячи за «квадрат»), Санкт-Петербург (270,5 тысячи), Московская область (229,8 тысячи), Татарстан (197,2 тысячи) и Нижегородская область (186,1 тысячи). Наиболее доступным строительный метр оказался в Пензенской области (108,4 тысячи), Удмуртии (128,9 тысячи) и Воронежской области (131,2 тысячи).
Взгляд на сильные стороны
С одной стороны, такой инструмент выглядит логичным способом структурировать долгосрочные накопления. Он может оказаться удобным для тех, кто целенаправленно и дисциплинированно откладывает средства на первый взнос, поскольку даёт возможность копить с понятной перспективой дальнейшего перехода к ипотеке. Для банков это – стабильный приток долгосрочных денег и шанс заранее сформировать пул потенциальных заёмщиков, а для вкладчиков – предсказуемая траектория движения к жилью с дополнительной страховой защитой.
Особенно актуальным такой продукт видится для молодых семей и людей с нерегулярным доходом, которые пока не готовы брать на себя большую кредитную нагрузку.
В этом случае жилищные сбережения играют роль промежуточного этапа: они помогают выработать финансовую дисциплину и накопить существенную часть стоимости квартиры, что в будущем позволит снизить размер необходимого займа.
К тому же сам формат целевого вклада отвечает запросу на понятные финансовые маршруты, когда деньги работают не просто ради процентов, а ведут к конкретной жизненной цели.
Потенциальные риски и ограничения
Но с другой стороны несмотря на возможные плюсы, инструмент требует трезвой оценки.
Главный риск для вкладчика заключается в том, что доходность накоплений может не поспеть за инфляцией и ростом цен на жилье, что нивелирует часть накопительного эффекта.
Кроме того, долгосрочное планирование (от трех лет) сталкивается с изменчивостью жизненных обстоятельств, из-за чего жесткая целевая привязка средств может стать неудобством.
Для банковской системы ключевой вызов в данной ситуации, это сохранить баланс между привлекательными условиями для клиентов (высокий процент по вкладу и низкий по ипотеке) и экономической целесообразностью продукта. Чем больше льгот и гарантий будет заложено в механику ДЖС, тем выше окажется нагрузка на финансовые организации.
Так стоит ли сейчас заходить в недвижимость или лучше подождать?
Что меняет новый закон о договорах жилищных сбережений? Есть ли в нём реальный смысл или это просто очередная инициатива, удобная банкам?
Обсудим вопросы по недвижимости в прямом эфире 30 июня в 19:30 МСК.
Всего будет 6 тем, 6 экспертов, 90 минут по делу и блок вопрос-ответ.
На эфире разберём:
— недвижимость,
— рынок труда,
— психологию инвестора в кризис.
— валюту и доллар,
— облигации и вклады,
— акции и потенциал роста,
Приходите с вопросами — и уйдёте с ответами !
Зарегистрируйтесь бесплатно и вам на почту придёт напоминание за час до старта, а в конце - доступ к материалам, чтобы ничего не потерялось.
До встречи в эфире !
#ЭфирБАЗАР