Пайщики закрытого фонда недвижимости «Альфа-капитал Арендный поток» столкнулись с резким падением стоимости вложений после продажи части активов фонда, пишет автор Telegram-канала "Фонды недвижимости" Даниил Кочергин (опубликовано frank media).
🔴Кейс ЗПИФ «Альфа-капитал Арендный поток» стал показательным провалом на растущем рынке. Продажа активов по цене почти вдвое ниже оценки обрушила стоимость пая с 334 тысяч рублей в феврале до 236 тысяч в мае, принеся пайщикам убытки до 29%.
🔴Проблемы возникли после продажи шести объектов коммерческой недвижимости, арендатором которых выступала X5 Group.
Один из объектов на Ясеневой улице в Москве фонд купил за 162 млн. рублей, а спустя пять лет продал за 135 млн. рублей. При этом еще осенью 2025 года оценщик определял стоимость помещения в 220 млн. рублей. В УК объяснили снижение цен высокой ключевой ставкой и ухудшением конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости.
❗️Главный вывод - бумажная оценка не равна реальным деньгам. Расчетная стоимость пая формируется на основе отчетов оценщика, но реальная цена определяется только живой сделкой в условиях высокой ставки.
Для инвесторов это означает, что ликвидность в ЗПИФ часто мнимая.
🔴Второй урок касается конфликта интересов. Управляющая компания, не индексируя аренду «Пятерочке» вопреки обещаниям, сохранила арендатора, но лишила пайщиков текущего дохода. Когда же пришлось экстренно продавать объекты, дисконт лег на плечи инвесторов, а не УК.
➡️Итог: вложения в ЗПИФ недвижимости требуют жесткого контроля за действиями УК. Если реальная доходность расходится с меморандумом фонда, а цена продажи с оценкой, пайщику остается только суд. Рекордные притоки в 120 млрд. руб. в 2025 году в ЗПИФы недвижимости не отменяют правила: покупая паи, вы покупаете доверие к менеджменту, а не просто квадратные метры.
