Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после июльского снижения ключевой ставки.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.
Первичка немного дорожает, вторичка почти на месте. Кроме бокового тренда другого нет.
Сочи
• Первичка: 440к → 451к
• Вторичка: 305к → 306к
Москва (объявления)
Новостройки ещё немного снизились от недавнего максимума. Вторичка устойчиво держится на одном уровне, в этот раз немного подорожала.
Москва
• Первичка: 445к → 442к
• Вторичка: 348к → 352к
Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 23% (месяц назад было 25%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 234 тысячи (254 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 2% или 20 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%.
Реальные сделки
Первичка
• MREDC МСК 303к
• СберИндекс РФ 175к
• СберИндекс МСК 362к
• СберИндекс Краснодарский Край 169к
• СберИндекс РФ 175к
Вторичка
• СберИндекс РФ 116к
• СберИндекс МСК 313к
• СберИндекс МО 149к
• СберИндекс Краснодарский Край 145к
Средняя стоимость метра в Сочи составляет 296к по данным Авито Недвижимость.
Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?
Снижение ключа до 18% естественным образом отразилось на снижении ставок по ипотеке. Они уже в районе 23–24%. Дополнительным фактором стало восстановление конкуренции между банками.
Что касается роста спроса, он постепенно уже начинается, но очень вяло. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ставки по ипотеке к декабрю могут опуститься до 20−21%. Это всё ещё заградительно много. С медианной зарплатой в 60–70 тысяч рублей купить можно разве что конуру.
А полноценное восстановление спроса ожидается лишь при снижении ставок ниже 18−19% годовых, что может произойти лишь к середине 2026 года. Ежемесячный платёж уже будет существенно ниже.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 7,409 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть около 7,8 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 25,16 метра. Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и даже микродвушкам от 25 до 35–40 метров в Геленджике и окрестностях. Но мне Геленджик не нужен, оттуда до гор далеко. Просто хайповое место, и аэропорт там снова работает.
👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.