🏗️ Недавно у меня была консультация
- инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома.
🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах.
🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей.
⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс:
🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители
🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом
🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу
🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность
... и множество других факторов
📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2.
💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ.
🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах.
✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года.
☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.