Фото - ИА Рустемпо
Сейчас мы наблюдаем интересный парадокс: с одной стороны, государство делает ставку на ИЖС как на драйвер рынка недвижимости, обещая обеспечить участки инфраструктурой. С другой — рынок «штормит» из-за новых правил ипотеки и перехода на эскроу-счета. При этом стоимость проектного финансирования растет, увеличивается себестоимость строительства, снижается доступность ипотеки. Многие девелоперы взяли паузу, чтобы пересчитать экономику.
По прогнозам некоторых экспертов, до конца 2026 года замороженными могут оказаться около 15% проектов ИЖС. Как этот переходный период отразится на доступности частных домов и что ждет рынок в ближайшей перспективе? На эти и другие вопросы ИА Рустемпо отвечают эксперты.
- Насколько реально сегодня обеспечить массовое ИЖС дорогами и электричеством в тех объемах, которые запланированы? Не упремся ли мы в дефицит мощностей или бюджетных средств?
Главный инженер компании «Свой Дом» Александр Фролов (Санкт-Петербург):
- Масштабные планы по ИЖС сегодня сталкиваются с серьезным вызовом: мы пытаемся строить «города» там, где раньше были поля, не имеющие инженерной подготовки. Проблема не столько в отсутствии ресурсов, сколько в отсутствии синхронизации. Электрические мощности есть, но они часто находятся далеко от пятен застройки, а бюджеты на дороги планируются по остаточному принципу. Если мы продолжим хаотичную нарезку участков без мастер-планирования, дефицит станет хроническим. Решение — в переходе к комплексному развитию территорий (КРТ), где инфраструктура закладывается до начала продаж, а не «дотягивается» по жалобам жителей спустя пять лет.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва, Московская область):
- Проблема заключается не в дефиците мощностей как таковых, а в деньгах, сроках строительства и подключения. С электричеством ситуация понятная. Заявку на подключение подает сам собственник, а дальше все зависит от загруженности сетевой компании и наличия свободных мощностей в конкретной точке. Гарантировать сроки девелопер не может, поскольку они от него не зависят в полной мере. В Подмосковье это одна из самых частых причин, по которой человек с готовым участком не может начать стройку. Обеспечение выделенных участков дорожной инфраструктурой ложится на муниципальные бюджеты, а короткие подъездные дороги к нескольким десяткам домов — это плохо окупаемые объекты. Финансирование на них выделяют неохотно. Поэтому проблема в обеспечении массового ИЖС инфраструктурой заключается в отсутствии проработанного плана по финансированию. Земля — самая дешевая часть. Основные расходы приходятся на дороги и сети.
Архитектор-градостроитель, девелопер, генеральный директор ООО «АрхПро», основатель компании модульного домостроения «Дом-Ковчег» Наталия Брайловская (Москва, Московская область, регионы):
- Выдержит ли инфраструктура заявленные объёмы ИЖС? Без пересмотра финансирования – нет. Сети проектируются под текущую нагрузку по ГПЗУ и техусловиям, а не под перспективный рост ИЖС. На ТЦ «Ладья» в Щёлково, к примеру, газовая труба среднего давления оказалась под будущей парковкой — вскрылось уже на стадии проектирования. С ИЖС риск тот же, но масштабнее: last-mile инфраструктура должна финансироваться отдельной строкой, а не довеском к жилой застройке.
Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Рынок частных домов сейчас сильно меняется, и для покупателя эти изменения не плохие. ИЖС постепенно становится более понятным и безопасным рынком, но за эту безопасность приходится платить усложнением процедур и, скорее всего, более высокой себестоимостью строительства.
Одна из главных проблем ИЖС сегодня вообще не в строительстве самого дома – его можно построить достаточно быстро, а вот дороги, электричество, газ, школы, транспорт и нормальные подъезды появляются далеко не всегда такими же темпами. Поэтому обязательно нужно смотреть гораздо шире самого участка: красивый дом по привлекательной цене может перестать казаться выгодной покупкой, когда выясняется, что утром до города невозможно нормально доехать, а с подключением коммуникаций возникают дополнительные расходы.
- Кто должен строить «последнюю милю»? Сейчас часто выходит, что участок есть, а дороги к нему нет. Как должна распределяться ответственность между государством и девелопером, чтобы это было выгодно обеим сторонам?
Руководитель экспертного центра ИЖС бизнес-направления «Коттеджное и малоэтажное строительства» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова (Москва):
- Вопрос «последней мили» требует синергии государства и бизнеса. Распространение механизма КРТ на ИЖС – верный шаг, хотя рынок и муниципалитеты еще проходят этап адаптации. Успешнее всего модель работает в Московской области благодаря выстроенным мерам поддержки. В целом по РФ КРТ для ИЖС пока остается скорее перспективой. Ключевое ограничение – изношенность сетей и лимиты на подключение. Инфраструктурные программы работают, но это долгий путь. Без целевых госинвестиций в региональную инженерию масштабное развитие рынка будет затруднено.
Культуролог, юрист, психолог, религиовед, экономист, Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- С «последней милей» я бы разделял инфраструктуру по уровню ответственности ещё до выхода проекта на рынок. Государству и муниципалитету логично отвечать за магистральные дороги, общую транспортную связность и базовые мощности. Девелопер может брать на себя внутренние проезды, сети внутри посёлка и подключение конкретных домов. Самая проблемная ситуация возникает, когда участок уже продан, а точка подключения, дорога или доступная мощность остаются предметом будущих переговоров. Для покупателя это оборачивается непредсказуемыми сроками и дополнительными расходами.
Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Я считаю, что инфраструктура должна быть зоной ответственности и государства, и застройщика. Государство должно создавать понятные условия подключения и развивать основные сети и дороги. Если же девелопер продает целый поселок, часть ответственности должна лежать и на нем тоже. Покупатель еще до сделки должен четко понимать, что уже построено, что будет построено, за чей счет и в какие сроки, так как именно здесь часто возникает слишком много обещаний и слишком мало конкретики.
Главный инженер компании «Свой Дом» Александр Фролов (Санкт-Петербург):
- Сейчас это «серая зона», где страдают все. Справедливая модель — это государственно-частное партнерство. Девелопер должен отвечать за внутренние проезды и сети внутри поселка, а государство — за магистральные дороги и подстанции, которые связывают поселок с внешним миром. Если застройщик берет на себя всё, цена дома становится неподъемной. Если всё вешать на бюджет — стройка встанет из-за бюрократии. Выход — в механизмах инфраструктурных облигаций и льготных кредитов для девелоперов на создание сетей, которые потом частично субсидируются государством.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва, Московская область):
- Ответственность за строительство дорог лежит на собственнике земли. Дороги на муниципальной земле в границах населенного пункта строит и содержит администрация округа. Дороги внутри организованного поселка — девелопер, а после сдачи их обслуживает управляющая компания. Проблема заключается в том, что закон декларирует обязанность администрации построить дорогу, но не устанавливает сроки ее строительства. В итоге процесс запускается только когда дорога попадает в адресную программу и на нее выделяют финансирование. Ждать этого можно несколько лет.
Архитектор-градостроитель, девелопер, генеральный директор ООО «АрхПро», основатель компании модульного домостроения «Дом-Ковчег» Наталия Брайловская (Москва, Московская область, регионы):
- Это зона стыка ответственности и главный риск для покупателя участка. Магистральные сети — задача государства, подъездные дороги и последний километр сетей на практике достаются застройщику или собственникам постфактум. На конкурсе мастер-плана «Сириус» (2025) я вела консорциум из 20 экспертов и координировала именно такие стыки между ведомствами: без фиксации обязательств на стадии мастер-плана ответственность потом ложится на конечного застройщика.
Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):
- В работе с загородными проектами хорошо видно, насколько сильно инфраструктурные решения влияют на экономику всего девелопмента. Дороги, инженерные сети и социально-бытовая инфраструктура должны оцениваться вместе с масштабом проекта, количеством будущих жителей и конечной стоимостью продукта. Для девелопера принципиально важно понимать стоимость подключения и внешней инфраструктуры еще на этапе принятия инвестиционного решения по площадке. Относительно недорогой участок может оказаться очень дорогим, если затем значительная часть бюджета уходит на подъездные дороги, мощности и сети. Рабочей мне кажется модель, при которой магистральная инфраструктура развивается при участии государства, а девелопер отвечает за инфраструктуру внутри территории проекта. Если значительный объем внешних работ полностью перекладывается на застройщика, эти инвестиции в конечном счете попадают в стоимость домов и участков. Для крупных проектов часть затрат можно распределить на большой объем недвижимости. Для небольшого ИЖС такая нагрузка способна сделать проект экономически нецелесообразным.
- Эскроу-счета в ИЖС: это благо для покупателя или «смерть» для небольших строительных компаний? Не приведет ли это к монополизации рынка, где выживут только крупные игроки?
Культуролог, юрист, психолог, религиовед, экономист, Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- Счета эскроу для ИЖС делают сделку понятнее для покупателя: деньги остаются в банке до завершения строительства и регистрации права собственности. Для небольшого подрядчика эта схема означает более жёсткие требования к оборотному капиталу. Пока средства заказчика закрыты на эскроу, стройку нужно вести за собственные деньги или за кредит. Поэтому судьба малых компаний во многом будет зависеть от доступности проектного финансирования и от того, насколько банки научатся оценивать небольшие проекты.
Главный инженер компании «Свой Дом» Александр Фролов (Санкт-Петербург):
- Эскроу — это однозначное благо для покупателя, так как оно страхует его от «недостроя». Но для рынка это действительно шоковая терапия. Небольшие компании, работавшие «с колес» на деньги клиентов, не выживут — это факт. Рынок неизбежно консолидируется. Однако это не обязательно плохо: на смену «шабашникам» придут системные игроки с проектным финансированием. Да, конкуренция снизится, но качество и надежность вырастут. Маленьким компаниям придется либо укрупняться, либо уходить в узкие ниши (например, премиальный сегмент или авторские проекты).
Руководитель экспертного центра ИЖС бизнес-направления «Коттеджное и малоэтажное строительства» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова (Москва):
- Эскроу – это вынужденное «лекарство» для оздоровления рынка и защиты покупателей через цивилизованное разделение рисков. Небольшие подрядчики, которым сложно работать с гарантиями, могут переориентироваться на реновацию: дачный фонд 90-х и нулевых требует обновления кровли и фасадов, здесь будет стабильный спрос. Сохраняется и пул клиентов, строящих за свои средства.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва, Московская область):
- Введение обязательных эскроу-счетов для отдельных ипотечных программ действительно привело к негативному эффекту для части подрядчиков. Изменилась схема финансирования стройки. Раньше подрядчик работал на деньги заказчика, теперь до раскрытия счета ему нужны собственные средства или проектное финансирование, а оно дорогое. Плюс нужно быть зарегистрированным в ЕИСЖС, а также подробно расписывать календарный план и документацию. Порог входа вырос, и часть небольших компаний не прошла переходный период. Для заказчика механизм полезен, потому как его деньги защищены до окончания работ. Укрупнение рынка произойдет, но полная монополизация маловероятна.
Архитектор-градостроитель, девелопер, генеральный директор ООО «АрхПро», основатель компании модульного домостроения «Дом-Ковчег» Наталия Брайловская (Москва, Московская область, регионы):
- Для покупателя это — защита денег, для малого ИЖС-бизнеса — удар по «оборотке». «Дом-Ковчег» я, к примеру, строила без внешних инвестиций; банковский эскроу для небольшого застройщика фактически требует кредитной линии, доступной не всем. Риск — консолидация рынка вокруг крупных игроков и уход малых производителей в серую зону, вне защиты покупателя.
Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Эскроу в ИЖС для покупателя я воспринимаю положительно. Главная ценность здесь даже не в самом банковском механизме, а в том, что человек меньше рискует остаться одновременно и без дома, и без денег. Для небольших подрядчиков работать, конечно, станет сложнее. Раньше многие фактически строили следующий объект на деньги нового заказчика. Теперь нужна более серьезная финансовая модель. Да, часть небольших компаний может уйти. Но это не обязательно означает, что весь рынок заберут несколько крупных застройщиков. Скорее постепенно отсеются компании, которые не умеют нормально считать себестоимость, работать с банками и выполнять свои обязательства.
- Спрос на ИЖС временно просел из-за ужесточения условий. Как застройщики адаптируются к этому? Стоит ли ждать появления новых инструментов (например, рассрочек от самих компаний или партнерских программ с банками)?
Главный инженер компании «Свой Дом» Александр Фролов (Санкт-Петербург):
- Рынок сейчас переходит от модели «продаем всё, что построили» к модели «продаем сервис». Застройщики уже начали активно внедрять рассрочки, так как ипотека стала слишком дорогой. Мы увидим расцвет партнерских программ: застройщик субсидирует ставку на первые годы жизни в доме, предлагая «ипотечные каникулы». Также компании начинают предлагать готовые пакетные решения: дом + участок + отделка + коммуникации, чтобы клиент получал один понятный продукт, а не набор проблем.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва, Московская область):
- Принципиально новых инструментов не появилось. Чаще стали использоваться рассрочка от застройщика, субсидированные ставки совместно с банками, trade-in. В целом все это существовало и раньше....
Полная версия материала - ИА Рустемпо