Одна и та же квартира за время стройки проходит 4–5 ценовых ступеней, и внутри одного дома разница между первой и последней доходит до 20–30%.
А средние цифры по Москве в 2026 году показывают странное: в массовом сегменте готовый метр стоит почти столько же, сколько метр на котловане.
Почему так и где теперь вход выгоднее — разберу по ступеням и по классам.
Ступени одного дома
Цена в новостройке растёт не плавно, а рывками.
Застройщик поднимает её, когда дом проходит очередной рубеж.
Первая ступень — старт продаж: есть разрешение, на участке котлован.
Вторая — дом вышел из земли, идут нижние этажи.
Третья — монолит поднялся до верха.
Четвёртая — фасад, окна, инженерия: дом почти готов.
Пятая — ввод и ключи.
Почему цена растёт на каждой?
Риск для покупателя падает: вместо рендера — настоящий дом.
Квартир в продаже становится меньше, и выбор сужается.
А чем больше продано, тем дешевле застройщику деньги банка — и тем меньше у него причин давать скидку.
Как это выглядит вживую: одна студия в строящемся доме на севере Москвы за лето подорожала дважды — на 4,9% в июле,
Две ступени за лето: студия подорожала почти на 10%
Ещё на 4,3% в августе.
Две ступени подряд, почти 10% за два месяца.
Внутри одного дома чем раньше вход, тем ниже цена. Это правило никуда не делось.
Но если сложить средние цифры по всей Москве, картина получается совсем другая.
Если выбираете новостройку и хотите понимать, когда в неё входить, подпишитесь — дальше самое неожиданное.
Массовый сегмент: готовый дом догнал котлован
Эконом и комфорт в старой Москве, с декабря по июль.
Готовые дома подорожали с 372 до 407 тысяч за метр — плюс 9,4%.
Ранние стадии, котлован и нижние этажи, подешевели с 434 до 416 тысяч — минус 4,1%.
Цена квартиры растёт ступенями. На какой вы сейчас?
В декабре метр на ранней стадии стоил на 17% дороже готового. В июле — всего на 2%.
Подождите, скажете вы: котлован дороже готового дома?
Да, и ошибки тут нет.
Средняя цена котлована — это новые проекты, которые выходят в продажу по себестоимости 2026 года.
А средняя цена готовых домов — это дома, продажи в которых начинались два-три года назад, совсем по другим ценам.
Средняя по рынку сравнивает не ступени одного дома, а разные дома.
Тогда почему готовые дорожают быстрее всех?
Их стало на 35% меньше за год, а новых проектов комфорта в старой Москве почти не выводят.
И покупатель массового сегмента не хочет два-три года одновременно платить за съёмную квартиру и ждать ключи.
Посчитаем.
Разница между ранней стадией и готовым домом сейчас около 9 тысяч за метр — на квартире 45 метров это примерно 0,4 млн.
А два года аренды однушки по 75–80 тысяч — это 1,8–1,9 млн.
Для того, кто снимает, готовый дом в массовом сегменте сейчас часто выгоднее котлована.
А в бизнес-классе всё ещё интереснее.
Бизнес-класс: ранняя стадия дороже готовой
За те же семь месяцев метр на ранних стадиях подорожал с 533 до 578 тысяч — плюс 8,4%.
В готовых домах — с 530 до 544 тысяч, плюс 2,6%.
Сейчас метр на котловане в среднем на 6% дороже метра в сданном доме.
Причин три.
Первая: новые проекты считаются по сегодняшней земле, сетям и деньгам — дешёвыми на старте они быть не могут.
Вторая: на старте продаж в корпусе лучшие этажи и планировки, а в готовых домах к этому времени остатки и, часто, неликвидные лоты с неудачными планировками.
Третья: запусков почти нет. За полгода в бизнес-классе стартовал один новый проект против 15 годом раньше — цену на старте назначают, не оглядываясь на соседей.
Премиум: дороже всего — почти готовый дом
В премиуме средние цены по стадиям скачут ещё сильнее.
Нижние этажи — 841 тысяча за метр, котлован — 918, верхние этажи — 935.
Дороже всего дома на последней стадии перед вводом — 1053 тысячи.
А уже сданные — 897.
При этом квартир на котловане в премиуме за год стало на треть меньше.
Снова разные дома в одной таблице — и снова по средней цифре решение не принять.
Что же тогда считать?
Две вещи, которые решают
Первая — ступень конкретного дома: где он сейчас и когда следующий рывок.
Вторая — сколько стоит лично вам ожидание ключей.
С арендой вы уже видели: два года съёмной квартиры — 1,8–1,9 млн.
Если деньги лежат на вкладе, счёт другой.
По данным ЦБ, средняя максимальная ставка в десяти крупнейших банках сейчас 12,9%.
20 млн под такую ставку, а на второй год под 11% принесут примерно 4,3 млн за два года уже после налога.
Квартира за те же два года при нашем прогнозе роста 5–7% в год подорожает на 2,0–2,9 млн.
Разница — 1,4–2,3 млн, то есть 7–12% бюджета.
Если платите наличными, ранний вход выгоден, когда скидка на старте больше 7–12% к сопоставимому готовому дому.
Меньше — выгоднее держать деньги на вкладе и выбирать почти готовый дом.
Как стадии превращают в аргумент продажи
«После выхода из земли цена вырастет»
иногда это правда: ступени заложены в финансовую модель проекта.
Проверить просто: попросите историю цены по квартире за три месяца. Если ступени уже были, скорее всего, будут и дальше.
«Скидка до конца месяца»
часто совпадает со ступенью: базовую цену поднимают, скидку оставляют, и вы видите «выгоду» от уже выросшей цены.
«Последние квартиры по цене этой очереди»
проверяются распроданностью.
В домах со сдачей в 2028 году продана в среднем примерно треть квартир, в домах 2026 года — от двух третей до 80%.
Если дом только начали строить, «последних квартир» в нём, скорее всего, ещё много.
Итог
Ступени внутри одного дома работают как раньше: чем раньше вход, тем ниже цена.
Но в 2026 году средние цифры рынка перестали это показывать: в массовом сегменте котлован почти сравнялся с готовым домом, а в бизнесе и премиуме ранние стадии в среднем даже дороже.
Поэтому решение принимается не по средней цифре, а по ступени конкретного дома и по цене вашего ожидания.
Моя работа — видеть, на какой ступени стоит дом и где следующая, и считать ожидание в рублях, а не в обещаниях.
