Минстрой намерен проработать вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу — чтобы застройщики получали деньги дольщиков не после сдачи дома, а частями по мере строительства. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил об этом на форуме недвижимости «Движение». ЦБ предупреждает: при такой схеме стоимость проектного финансирования вырастет, а риски для банков повысятся. Но Стасишин парирует: банки заработали на эскроу больше, чем застройщики, «поэтому к этому вопросу точно нужно будет подходить».
Система эскроу работает с 2019 года: деньги покупателей блокируются на спецсчетах до ввода дома в эксплуатацию. За хранение банки не платят процентов, но чем больше средств на эскроу, тем дешевле кредит для застройщика. И вот сейчас баланс может сдвинуться.
Разбираем, кому выгодны перемены, а кому — нет.
🏛️ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫЕ СТОРОНЫ И ИХ ИНТЕРЕСЫ
1. Застройщики — главные лоббисты
Строители давно просят разрешить поэтапное раскрытие эскроу. Сейчас они вынуждены вести стройку за счёт банковских кредитов и получают выручку только через 2–3 года после начала продаж. Это создаёт колоссальную финансовую нагрузку. Глава «Этажей» Ильдар Хусаинов предложил раскрывать счета при готовности дома на 50%, чтобы девелоперы могли использовать прибыль в других проектах. По его словам, «отрасль замораживается, новых сильных девелоперов почти не появлялось».
Что получают застройщики:
Досрочный доступ к выручке, снижение кредитной нагрузки
Возможность реинвестировать прибыль в новые проекты
Меньшая зависимость от банковского проектного финансирования
2. Банки — главные оппоненты
Центробанк предупреждает: поэтапное раскрытие повышает риски и сделает проектное финансирование дороже на старте. И это логично: сейчас банки держат у себя огромные суммы на эскроу-счетах бесплатно (проценты не начисляются). Эти деньги — почти бесплатный ресурс для пополнения активов на весь период строительства. По сути, банки кредитуют застройщиков под залог денег самих же дольщиков, зарабатывая на разнице ставок. И терять этот «халявный» пассив они не хотят.
Стасишин прямо сказал: банки заработали на эскроу больше, чем застройщики. Это признание того, что текущая модель перекосила выгоду в сторону финансового сектора.
Что теряют банки:
Бесплатный денежный ресурс на счетах эскроу
Возможность зарабатывать на кредитовании застройщиков с минимальными рисками
Часть контроля над строительным процессом
3. Дольщики — главные риски
Вот здесь начинается самое сложное. Власти ранее выступали против поэтапного раскрытия именно из-за опасений появления новых обманутых дольщиков. И риски действительно есть.
Что может пойти не так:
Застройщик получает деньги до завершения стройки и тратит их нецелевым образом
При банкротстве девелопера дольщик рискует остаться и без денег, и без квартиры
Поэтапное раскрытие «снижает уровень защищённости дольщиков»
Эксперты предупреждают: схема «не сможет полностью нивелировать риски банкротства застройщиков»
Сейчас главная защита дольщика — деньги лежат на эскроу до самой сдачи. Если застройщик обанкротится — средства возвращаются. При поэтапном раскрытии часть денег уже уйдёт девелоперу, и вернуть их будет сложнее.
С другой стороны, система эскроу — не панацея. Уровень покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах по России в целом снизился до 72%. Это означает, что банки уже видят несовпадение фактических денежных потоков с прогнозными. Рассрочки и поэтапная оплата замедляют наполнение счетов, создавая риски для всей цепочки.
⚖️ ЧТО В ИТОГЕ?
Ситуация напоминает классический конфликт интересов:
Застройщики хотят денег пораньше — им нужна ликвидность.
Банки хотят оставить всё как есть — им выгоден бесплатный ресурс.
Дольщики хотят гарантий — им нужна защита от банкротств.
Государство хочет баланса — и стройки, и социальной стабильности.
Стасишин признал: «К вопросу по-разному подходили за последние четыре года». Раньше власти были против. Сейчас — готовы прорабатывать. Что изменилось? Похоже, накопился критический объём проблем у девелоперов, и бесплатные деньги банков перестали быть единственным приоритетом.
Но любое решение потребует новых механизмов защиты дольщиков. Просто так открыть счета — нельзя. Нужно страхование, гарантии, жёсткий контроль целевого использования средств.
📊 ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ И ПОКУПАТЕЛЮ
Следить за новостями. Если закон примут, условия покупки жилья изменятся. Риски появятся там, где их раньше не было.
Внимательно читать ДДУ. При поэтапном раскрытии условия договора станут ещё важнее — особенно пункты о возврате средств при банкротстве.
Оценивать застройщика. Надёжность девелопера станет критическим фактором. Слабым компаниям доверять рискованно — они могут не довести стройку.
Не путать с поэтапным пополнением. Это другая история — Минстрой одобряет поэтапное внесение денег дольщиками. А вот поэтапное получение денег застройщиками — пока под вопросом.
🏁 ИТОГ
Инициатива Минстроя — это попытка пересмотреть баланс сил на рынке недвижимости. Банки почти 7 лет пользовались бесплатными деньгами дольщиков, заработав на этом больше самих застройщиков. Теперь девелоперы требуют справедливости.
Но за любой справедливостью стоят риски. Главный вопрос: сможет ли государство найти механизм, который даст застройщикам деньги пораньше, но при этом не оставит дольщиков без защиты? Ответа пока нет. Но ясно одно: эскроу-революция назрела.
А вы как думаете: стоит ли разрешать поэтапное раскрытие эскроу или это слишком рискованно для дольщиков? Делитесь мнением в комментариях! 👇
⚠️ Важно: Данный материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке или продаже ценных бумаг принимаются вами самостоятельно с учётом вашего риск-профиля и финансовых возможностей. Автор и канал не несут ответственности за возможные убытки.
Ставьте 🚀, если пост был полезен. Спасибо