Сегодня в Коммерсанте вышла статья про эскроу-счета застройщиков. Прочитал и решил поделиться своими мыслями по рынку стройки.
📊 Эксроу - статистика, которую многие пока не замечают.
В апреле 2026 года прирост средств на счетах эскроу составил всего 5 млрд руб. Это исторический антирекорд. Предыдущий минимум был в феврале 2024-го, тогда зафиксировали 6.5 млрд.
Главная цифра: доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, упала с 88% в 2024 году до 68% в первом квартале 2026-го. На 1.5 трлн руб. проданного жилья реальных денег на эскроу-счетах нет. Это отложенные платежи по рассрочкам.
🏗 Как работает схема?
Механизм эскроу создавался как защита: деньги покупателя лежат на счёте и переходят к застройщику только после сдачи дома. Банк кредитует застройщика под залог этих счетов по льготной ставке. Схема работает, пока деньги реально приходят.
Сейчас картина другая. Покупатель заключает ДДУ в рассрочку, вносит первый взнос, а остальное обещает заплатить потом. Цена ДДУ индексируется по мере строительства, номинальный объём договоров растёт. Разрыв между суммой обязательств и реальными деньгами увеличивается: 88% покрытия в 2024 году, 68% сейчас. Дальше будет ниже.
📉 Самолет - как дела
Акции $SMLT сегодня обновили исторический минимум на уровне 358 руб., минус 2%. Капитализация приближается к 20 млрд руб. Инвесторы, которые покупали лесенкой от 3500 руб., сидят в минус 90%. Дно, говорят они. Дно, может, и рядом. Вопрос только: дно перед восстановлением или перед следующим дном?
Нехорошо то, что наследники Кенина льют бумагу по любой цене прямо в стакан. Это не поведение людей, которые верят в компанию. Это поведение людей, которые хотят выйти.
🚨 Облигации Самолета - есть ли смысл покупать, держать?
Многие пишут, что выпуски $SMLT брать можно, компания системообразующая, Воробьёв не даст упасть. Те же аргументы были про Урбан Групп. Те же были про СУ-155.
Представьте как это будет выглядеть. Приходят люди в погонах, SPV с проектами раздают другим застройщикам, дома достраивают, дольщики получают ключи. Губернатор выходит к камерам: никого не бросили, всё под контролем. Красивая история.
А вы с облигацией в руках стоите за дверью. Потому что вы не дольщик. Вы не избиратель. Про вас в этом сценарии просто не написали. Конкурсная очередь, залоговые кредиторы впереди, и если повезёт: 20% от номинала через пару лет судов.
Технический дефолт на 1.5 часа по техническим причинам уже был. После информационных атак котировки бумаг Самолёта не восстанавливаются до прежнего уровня - рынок голосует.
Сразу скажу, что сейчас у меня есть немного облигаций Самолета (менее 1% портфеля), но прям очень крепко думаю, чтобы выйти и не тратить время на отслеживание новостей по компании.
📊 Что по остальным?
По акциям картина такая: $SMLT за год минус 69.6%, $ETLN минус 56.1%, $LSRG плюс 2.9% с начала года, $PIKK плюс 11.1%.
ПИК и ЛСР держатся лучше: меньше зависят от ипотечного плеча.
Рассрочки решили проблему спроса здесь и сейчас, но переложили риск на будущее.
Покупатель, который взял рассрочку сегодня при ставке 14.5%, через 2-3 года придёт за ипотекой. По какой ставке? Открытый вопрос. И есть консенсус среди аналитиков, что без крупных жертв экономике в этот раз не обойтись.
Следите за статистикой эскроу. Когда покрытие опустится ниже 60%, вопросы к устойчивости сектора станут громче.
Вы ловите дно в акциях $SMLT? Может быть других застройщиков покупаете?
Если пост понравился - подписывайтесь, буду очень рад)