Российский рынок аренды жилья переживает период двойного давления: высокая ключевая ставка Центробанка сдерживает ипотечный спрос и удерживает значительную часть потенциальных покупателей в статусе арендаторов, а законодатели все активнее регулируют рынок краткосрочной аренды.
В этой ситуации у собственника квартиры закономерно возникает вопрос: какая модель - посуточная или долгосрочная - даст больше в 2026 году и чем именно рискует каждая из сторон ?
Доходность: цифры говорят в пользу посуточной аренды
По данным аналитического центра «Домклик» (исследование охватило 74 российских города), в 32 из них посуточная аренда оказалась наиболее прибыльной моделью: при загрузке 50% дней в году доходность краткосрочного найма достигает в среднем 10% годовых против 5% у долгосрочного.
Лидером по доходности посуточной аренды в абсолютных показателях стал Геленджик - по итогам периода с июня 2024 по июнь 2025 года чистый доход от посуточной сдачи однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м достиг здесь 42,5% годовых.
За ним следуют Москва (около 2,1 млн руб. в год) и Сочи (2 млн руб.).
Платформа ЦИАН, проанализировавшая 32 локации, зафиксировала максимальный разрыв в Ярославле: 14% годовых от посуточной аренды против 6% от долгосрочной - преимущество достигает 8 процентных пунктов. Сопоставимые показатели - в Волгограде, Воронеже и Перми (12-14% от посуточного найма).
В Санкт-Петербурге, по данным «Домклик», посуточная сдача приносит в 2,6 раза больше долгосрочной (1,3 млн руб. против 509,7 тыс. руб.). В Москве - в 2,2 раза (1,3 млн против 595,6 тыс. руб.).
Но стоит также отметить, что при загрузке ниже 50% посуточная аренда перестает опережать долгосрочную.
По расчетам экспертов ЦИАН и Rambler/Финансы, порог безубыточности - около 50-55% занятых дней в году.
Все, что ниже, делает долгосрок предпочтительнее.
Когда долгосрок выгоднее
Посуточная аренда проигрывает в городах с низким или нестабильным туристическим и деловым потоком.
В Магадане долгосрочный найм приносит в 2,3 раза больше краткосрочного. Аналогичная картина - в Ханты-Мансийске, Липецке, Абакане.
В Челябинске, Кургане, Тамбове и ряде других промышленных центров преимущество долгосрока составляет от 15 до 30%.
Даже в некоторых курортных локациях разница минимальна: в Геленджике доходность от посуточной и долгосрочной аренды расходится лишь на 17% - что фактически нивелируется операционными затратами и повышенным износом имущества.
Сравнение по ключевым параметрам
• Доходность (годовых)
Посуточная аренда: 10–14%
Долгосрочная аренда: 5–7%
• Стабильность дохода
Посуточная аренда: непредсказуема
Долгосрочная аренда: высокая
• Операционная нагрузка
Посуточная аренда: высокая (ежедневно)
Долгосрочная аренда: минимальная
• Износ имущества
Посуточная аренда: на 30% быстрее
Долгосрочная аренда: стандартный
• Регуляторные риски
Посуточная аренда: растут
Долгосрочная аренда: минимальные
Операционные риски посуточной аренды
Высокая доходность краткосрочной аренды достигается ценой существенной операционной нагрузки.
Посуточный найм - это фактически гостиничный бизнес: ежедневные заселения и выселения, уборка, поддержание имущества, коммуникация с гостями круглосуточно.
По оценкам участников рынка, мебель и техника при посуточной эксплуатации изнашиваются на 30% быстрее, чем при долгосрочной сдаче.
Если собственник привлекает управляющую компанию-оператора, комиссия нередко составляет 30-40 тыс. рублей с выручки 130 тыс. - итоговый результат сопоставим с доходом от долгосрочной аренды.
Регуляторные риски: новые условия с 2025-2026 года
Ключевым изменением стало ужесточение законодательства о краткосрочном найме.
С 1 сентября 2025 года агрегаторам (Авито, Суточно.ру, Островок и др.) запрещено размещать объявления об объектах, не внесенных в реестр классифицированных средств размещения.
Это означает, что стихийная «серая» посуточная сдача вытесняется из публичного поля.
С 16 декабря 2025 года расширен эксперимент по регулированию гостевых домов - с 1 сентября 2026 года он охватит 21 субъект РФ.
За нарушение требований законодательства о средствах размещения предусмотрен штраф до 450 тысяч рублей или 1/25 годовой выручки (ст. 14.39 КоАП).
Для долгосрочной аренды регуляторная среда остается стабильной: договор найма сроком до 11 месяцев не требует государственной регистрации, налоговая нагрузка прозрачна, механизмы защиты прав сторон давно отработаны.
В 2026 году посуточная аренда сохраняет преимущество в доходности - в среднем по рынку вдвое выше долгосрочной, а в туристических городах-лидерах разрыв еще значительнее.
Однако этот результат достигается при стабильной загрузке выше 50%, грамотном управлении и готовности работать в условиях ужесточающегося регулирования.
Долгосрочная аренда проигрывает в доходности, но выигрывает по всем остальным параметрам: стабильность денежного потока, минимум операционных затрат, предсказуемость правового поля.
Для большинства собственников без опыта посуточной сдачи она по-прежнему остается более надежным выбором.
Оптимальная стратегия для ряда локаций - комбинированная модель: посуточная сдача в высокий сезон и праздники, долгосрочная - в остальное время.
В среднем, она дает на 25% больше дохода, чем чисто долгосрочный найм, при меньших рисках, чем чисто посуточный.