Фото - ИА Рустемпо (Москва)
Недвижимость всегда была и остается одним из наиболее привлекательных активов для инвестиций, меняется лишь портрет инвестора.
Кто сегодня инвестирует в недвижимость? Какая ликвиднее - жилая или коммерческая? С чего начать? Как грамотно рассчитать свои финансовые возможности и риски?
На эти и другие вопросы ИА Рустемпо отвечают специалисты.
- Недвижимость какого типа сегодня вызывает наибольший интерес у инвесторов?
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):
- В 2026 году рынок инвестиционной недвижимости изменился структурно. Инвестиции в недвижимость все чаще становятся не альтернативой бизнесу, а его стратегическим дополнением — основой для сохранения капитала. При объеме вкладов населения около 67 трлн рублей ожидается отток средств из банков в недвижимость, которая превращается в главный защитный актив. Инвесторы сегодня сосредоточены на коммерческой недвижимости. Доля инвестиционных сделок выросла с 52% в 2024 году до 65% в 2025-м; прогноз на 2026 год — 70%. Офисный сегмент переживает ренессанс: вакантность офисов класса А в Москве достигла исторического минимума 5,7%, ставки аренды растут, цены за 2025 год поднялись на 44,7%. IRR успешных проектов в этом сегменте — 25–35%. Хотя определенное охлаждение спроса мы и видим в 2026 г. Востребованы стрит-ритейл и курортные сервисные апартаменты с доходностью 17–18% годовых плюс капитализация 15–20%. Жилая недвижимость при грамотном подходе дает 12–14% годовых за счет суммирования арендного потока и роста капитала.
Инвестор, предприниматель и основатель приложения социальной сети про финансы и инвестиции БАЗАР Владислав Никонов (Москва):
- Сегодня наибольший интерес у инвесторов вызывает именно жилая недвижимость. Это наиболее понятный и ликвидный актив, который позволяет получать доход от аренды и рассчитывать на рост стоимости в долгосрочной перспективе. В то же время интерес к коммерческой и загородной недвижимости сохраняется, особенно со стороны более опытных инвесторов, которые стремятся диверсифицировать свой портфель.
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- На сегодняшний день наибольший интерес у инвесторов по-прежнему вызывает жилая недвижимость. Речь прежде всего о небольших квартирах, студиях, ликвидной вторичке и объектах под аренду. При этом рынок стал заметно осторожнее: инвесторы уже не покупают все подряд в расчете на автоматический рост стоимости квадратного метра. Доходность аренды уже не рекордная, и в случае типовой однушки составляет около 6% годовых. Поэтому жилье чаще рассматривают не как инструмент сверхдоходности, а как защитный актив. В хорошие годы, при низкой ставке, доходность по таким объектам могла достигать 8–11% годовых, но сейчас такие показатели уже скорее исключение.
Профессиональных инвесторов больше интересует коммерческая недвижимость. Это офисы, склады, стрит-ритейл и помещения с долгосрочными арендаторами, например, сетевым продуктовым ритейлом. Потенциальная доходность здесь выше, но вход дороже и риски больше. Загородную недвижимость тоже стоит рассматривать, особенно готовые дома и объекты под краткосрочную аренду. Спрос на них есть и растет, но это уже не совсем пассивная инвестиция. Такой объект нужно обслуживать, сдавать, предварительно грамотно продвинув, контролировать гостевой опыт, потому что при неправильной эксплуатации – особенно если на участке есть баня, бассейн, зона барбекю - расходы и риски в отсутствие продуманного страхования могут быстро съесть предполагаемую доходность. Поэтому инвестиции в загородный формат – это больше про бизнес, чем про пассивный доход.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):
- Интерес инвесторов смещается в сторону загородной недвижимости, прежде всего, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Это связано с относительно доступным порогом входа, понятной моделью роста стоимости и сохраняющимся спросом на загородный формат жизни.
Интерес к городской жилой недвижимости сдерживают высокая стоимость объектов на первичном рынке и дорогая ипотека. В коммерческом сегменте сохраняется спрос на промышленную и складскую недвижимость, однако, в последние месяцы его динамика выглядит менее выраженной, чем в сегменте ИЖС. При этом инвесторов интересует не любая земля, а подготовленные объекты в сильных локациях: с транспортной доступностью, коммуникациями, природными преимуществами и понятным планом развития территории. Некачественные участки без инфраструктуры и ясной концепции, напротив, становятся менее ликвидными.
- Какие методы инвестирования наиболее распространены (прямая покупка объектов, участие в инвестиционных фондах, пр.)?
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):
- Основные методы инвестирования — прямая покупка с беспроцентной рассрочкой, в том числе строящихся объектов, участие в ЗПИФах (чистые активы выросли в 1,5 раза за год) и лизинг. Налоговая реформа 2025–2026 годов (налог на прибыль — 25%, НДС — 22%) усилила преимущества лизинга: вся сумма платежа относится на расходы, снижая налогооблагаемую базу, совокупная экономия для компании на ОСН достигает 47%. По расчетам Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», при лизинге двух объектов (взнос 98 млн из 200 млн) капитал через 10 лет составит 595,1 млн руб. против 346,6 млн руб. при покупке одного объекта за 100 млн. Лизинг дает на 72% больше абсолютного дохода, диверсификацию и налоговую экономию.
Инвестор, предприниматель и основатель приложения социальной сети про финансы и инвестиции БАЗАР Владислав Никонов (Москва):
- Самым распространенным способом инвестирования остается прямая покупка недвижимости. Инвесторы приобретают объекты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Постепенно растет интерес к коллективным инвестициям, фондам и различным форматам совместного владения. Сегодня многие рассматривают недвижимость, как часть инвестиционного портфеля наряду с другими инструментами.
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- Наиболее распространенные — прямая покупка квартиры, дома или коммерческого помещения, приобретение объекта под аренду, а также покупка новостройки на ранней стадии. Это, в первую очередь, долгосрочная стратегия. Еще один формат — участие в закрытых или открытых паевых инвестиционных фондах. Для непрофессионального инвестора такие инструменты часто удобнее, потому что требуют меньше операционного участия и имеют более низкий порог входа. Отдельный вариант — покупка доли в доходном проекте, например, в апарт-отеле, глэмпинге или коммерческом объекте. Но к фондам и долевым форматам нужно подходить внимательно: важно изучать состав активов, комиссии, ликвидность паев и документы по структуре сделки.
Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):
- Самый распространенный и понятный для частного инвестора способ — прямая покупка объекта. На загородном рынке это может быть приобретение земельного участка в коттеджном поселке на ранней стадии реализации с последующей перепродажей после строительства дорог, коммуникаций и объектов благоустройства. Более сложными стратегиями являются участие в земельных торгах, приобретение прав аренды с последующим выкупом, а также покупка объектов с обременениями для их последующего снятия. Такие модели требуют знания законодательства, опыта оценки земельных активов и готовности принимать повышенные риски.
- Каков портрет современного инвестора в недвижимость?
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):
- Современный инвестор в недвижимость — это финансово грамотный, стратегически мыслящий человек с холодным расчетом. 2026 год — время вдумчивого подхода к выбору объектов. Те, кто использует системный анализ рынка, повышают свою доходность в среднем на 5–7 процентных пунктов по сравнению с теми, кто полагается на интуицию.
Инвестор, предприниматель и основатель приложения социальной сети про финансы и инвестиции БАЗАР Владислав Никонов (Москва):
- Современный инвестор в недвижимость — это, как правило, человек в возрасте от 30 до 45 лет, который уже имеет стабильный доход и стремится сохранить и приумножить капитал. Среди таких инвесторов много предпринимателей, руководителей и специалистов в сфере технологий. Они принимают решения на основе анализа, оценивают доходность и стараются подходить к инвестициям рационально и взвешенно.
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- Это может быть предприниматель, топ-менеджер, специалист с хорошими накоплениями или семья, которая сформировала капитал и хочет его сохранить. Нередко это и инвестор, который диверсифицирует портфель после депозитов и облигаций. Главный мотив здесь, как правило, не быстрое обогащение, а сохранение капитала, получение арендного дохода и защита денег от инфляции.
Полная версия материала - https://rustempo.ru/property/Investitsii-v-nedvijimost.php