В последних постах я много говорил о том, что фондовый рынок — это не только акции и графики. За финансовым инструментом может стоять вполне реальный актив.
Недавно я увидел это уже не в теории, а на практике — посетил стройплощадку крупного проекта коммерческой недвижимости: бизнес-центр класса А в большом деловом кластере.
Нас пригласили как потенциальных инвесторов и партнёров.
Но самое интересное для меня было не то, что показывал отдел продаж.
Красивые рендеры, входная группа, высота потолков, архитектура, локация — всё это, конечно, важно для будущего арендатора.
Но для инвестиционного решения мне гораздо важнее была математика.
До поездки я изучил документы фонда, финансовую модель, отчётность проекта, сравнил ключевые параметры с рынком и посмотрел структуру финансирования.
Отдельно меня интересовали банковское финансирование и использование эскроу-счетов.
И только после этого я приехал на стройплощадку и своими глазами посмотрел, как идёт строительство.
Потому что красивый бизнес-центр ещё не означает хорошую инвестицию.
Важно понимать:
📌 по какой цене фонд приобретает недвижимость;
📌 какой дисконт получает за большой объём;
📌 за счёт чего формируется потенциальная доходность;
📌 как устроено финансирование;
📌 что произойдёт с экономикой проекта после ввода объекта;
📌 какой денежный поток будет генерировать недвижимость.
В этом проекте потенциальная экономика строится сразу на нескольких этапах.
Сначала фонд приобретает большой объём недвижимости у девелопера с дисконтом. Дополнительный эффект даёт возможность возврата НДС.
У ЗПИФ также специальный налоговый режим, а при соблюдении определённых условий у инвестора могут возникать дополнительные налоговые преимущества, например при использовании ИИС или ЛДВ.
После завершения строительства начинается второй этап — сдача помещений в аренду.
И здесь мне нравится аналогия с длинной корпоративной облигацией: вместо фиксированного купона инвестор получает денежный поток от аренды, который при индексации арендных ставок может увеличиваться со временем.
При этом через пай можно получить доступ к экономике крупного объекта недвижимости с относительно небольшим капиталом.
Конечно, риски есть. Поэтому я бы рассматривал такие проекты не как замену всему портфелю, а как небольшую часть диверсифицированного портфеля.
И вот здесь для меня особенно хорошо проявляется роль инвестиционного советника.
На презентации я практически не смотрел на красивые картинки.
Мне было интереснее открыть финансовую модель и проверить, сходится ли математика.
Мне сказали, что даже финансовые советники достаточно редко подробно разбирают финансовую модель подобных проектов.
Для меня это было неожиданно.
Потому что если речь идёт о деньгах клиента, я считаю, что финансовая логика инвестиции должна быть проверена раньше, чем впечатление от красивого объекта.
Именно поэтому моя работа — не просто найти интересную недвижимость.
Моя задача — понять, что стоит за инвестиционным инструментом, проверить его экономику, оценить риски и определить, есть ли ему место в конкретном портфеле клиента.
А уже потом приехать на стройплощадку и увидеть своими глазами то, что до этого было только в финансовой модели.
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
