Готовясь к нему, я разобрал проект с точки зрения инвестора и построил финансовую модель для инвестора, который приобретает виллу за $340 т.
📋 Предпосылки я взял фактические, по данным первой очереди: загрузка 85% (в первой фазе вообще было 87% против ~42% в среднем по рынку Бали); средний тариф за ночь (ADR) около $280; комиссия площадок бронирования (OTA - Booking, Airbnb) 12,5%; налоги и сервисный сбор 13%; вознаграждение управляющей компании 15% от чистой выручки (Net Revenue - это выручка за вычетом комиссий и налогов); операционные расходы на содержание (OPEX - уборка, бельё, коммунальные платежи, текущий ремонт, персонал) около 11%.
📈 Отдельно в модели учтен так называемый апсайд: Павел предполагает, что после полного запуска проекта стоимость виллы прибавляет +$119K за счёт переоценки готового, заполненного и брендированного объекта.
💵 Валовая выручка от сдачи виллы - $91,2K. После вычета комиссий площадок, налогов, вознаграждения управляющей компании и операционных расходов остаётся чистый операционный доход (NOI) $47,4 т.
📊 Модель рассчитана на пять лет: вход в 2026 году, выход в 2031 по цене $459K ($340K плюс апсайд $119K), вознаграждение брокера при продаже 3%.
Ключевые показатели:
🔹 Прибыль $337K
🔹 NPV (при ставке 5%) +$206,9K
🔹 ROI 99,1%
🔹 IRR 17,4%
⚠️ Главный риск модели: вся экономика держится на высокой загрузке 85% и стабильных расходах, которые УК удерживает из потока инвестора. По первой очереди всё это работает. Но вторая очередь это уже другой продукт, с фокусом на родителей подростков (падел-центр, школа сёрфинга и т.д.), и повторит ли вторая очередь показатели первой - открытый вопрос. Как раз это буду обсуждать с Павлом на интервью.