🏢 Вы платите несколько десятков, а то и сотен миллионов рублей за объект, который видели максимум пару раз, а продавец или брокер утверждают, что «всё хорошо». Верить? Конечно же НЕТ! Нужно заказывать технический аудит, чтобы проверить техническое состояние объекта.
🏗 Первое, с чего начинают профессионалы - несущие конструкции и фасад. Ключевые вопросы: нет ли трещин, мокрых пятен, следов деформаций каркаса? Демонтировались ли несущие элементы? Каков тип облицовки - вентилируемый фасад, штукатурка или что-то ещё? Например, срок службы керамогранитного вентфасада - около 50 лет, а штукатурку необходимо периодически «освежать».
📐 Второе - объемно-планировочные решения и документация. Проверка технического паспорта БТИ, проектов перепланировки, технических заключений. Отдельно - проверка на наличие эвакуационных выходов и их соответствие нормам. Если арендатор «прорубил» дополнительный выход или снес перегородку без согласования - это риск.
⚡️ Третье - электроснабжение. Какова выделенная мощность по акту технологического присоединения (кВт), и как она соотносится с фактически потребляемой арендатором? Имеет ли помещение запас мощности? На кого оформлен договор со снабжающими организациями? Каково техническое состояние приборов учета?
💧 Четвертое - водоснабжение, канализация, отопление. Установлены ли ИПУ холодной и горячей воды, опломбированы ли они? Заключены ли прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями?
🌡 Пятое - системы кондиционирования и холодоснабжения. Если в помещении уже есть арендатор и он использует кондиционеры и холодильные агрегаты, то их расположение за периметром помещения должно быть согласовано с управляющей компанией МКД. Предусмотрено ли аварийное отключение кондиционеров по сигналу АПС? Это обязательное требование, и его нарушение - риск для собственника при проверках.
🔥 Шестое - пожарная безопасность и системы АПС/СОУЭ. Пожарная сигнализация может быть установлена и даже исправна, но датчики способны находиться в «транспортном» положении (закрыты монтажной крышкой) и фактически не работать. Журнал технического обслуживания системы АПС должен содержать записи о регулярных ТО - их отсутствие означает, что система не обслуживалась. Система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) - отдельный пункт: её может попросту не быть, и монтаж ляжет на нового собственника.
📋 Седьмое - инженерная документация от арендатора. Это отдельная история, которую часто игнорируют. Должны иметься проекты по всем разделам: ЭОМ (электроснабжение и освещение), ВК (водопровод и канализация), ОВ (отопление и вентиляция), АПС, СОУЭ. Плюс - акты и протоколы проверки сопротивления изоляции электрических систем.
💡 Зачем об этом всём знать? Объекты ГАБ или стрит-ритейла перед покупкой нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО проверять по четырем группам рисков: юридические, финансовые, технические и специальные (градостроительные). Технический аудит это только часть работы по анализу рисков. Чем больше рисков удастся найти при проверке - тем больше элементов давления на продавца при обсуждении финальной цены. Обратная сторона тщательной проверки объекта - риск полного отказа от сделки без компенсации понесенных на проверки и аудиты расходов. Но тут уж - лучше перебдеть, чем недобдеть. Это я так думаю.
