- Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес?
- Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР!
🥚 Как вам такая «новость»? Застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль. По некоторым данным, только обслуживание эскроу-счетов занимает 11% в структуре цены квартиры, в отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика.
💸 Откуда нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк.
🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать - чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга.
🎄Но мы живём не в Японии. Есть другой тип компании - кормушка, она же туннельная компания (tunneling). Прибыль её особо не интересует. В туннельной системе каждый подрядчик в цепочке расходов откатывает акционерам за право работать. Генподряд, реклама, организация продаж - со всех расходов, финансируемых банком, часть стабильно оседает в кармашках акционеров. Прибыль растворяется, акционеры богатеют.
🤑 При такой схеме акционеру выгодно раздувать затраты, входить в новые амбициозные проекты на деньги банков и соинвесторов - растить бизнес. Главная цель существования такой компании - поддерживать роскошный уровень жизни акционера. «Строительство жилья - низкомаржинальный бизнес» - слыхали такое? Ага.
Итого есть три типа застройщиков жилья:
🔹 Зомби - операционный поток уходит на покрытие долга, прибыль получает банк, а не акционер
🔹 Кормушка / туннельная компания - акционер зарабатывает на откатах, прибыль не нужна
🔹 Нормальная компания - акционер получает дивиденды и заинтересован в эффективности
💣 А теперь главный вопрос: банкротства будут? Я лично считаю, что шанс обанкротиться выше у нормальной компании, чем у кормушки или зомби. Нормальный акционер заинтересован в прибыли - а значит, не входит в проекты, которые её не обеспечивают. Кормушка работает наоборот: чем больше оборот, тем больше откатов. Зомби вообще живёт на банковском аппарате жизнеобеспечения. Зомби и кормушки банкротятся только тогда, когда банк решает выдернуть вилку из розетки. Случится ли это? Сильно сомневаюсь. Ну только если бахнет экономический кризис! И то - не факт. А так... система вполне устойчива.
