Цикл: застройщики без иллюзий
Гладко было на бумаге, но забыли про овраги.
Смотришь на ПИК — всё вроде нормально:
— бизнес большой
— прибыль есть
— выглядит устойчиво
👉 значит надо брать
Но рынок так не работает.
📊 Что по цифрам
За 6 месяцев 2025:
— выручка: ~328 млрд ₽
— прибыль: ~32 млрд ₽ (было ~41 млрд ₽)
👉 выручка растёт
👉 прибыль падает
📉 Что происходит внутри
— EBITDA: ~59,6 млрд ₽ (было ~74,7 млрд ₽)
👉 зарабатывают меньше, чем раньше
— валовая маржа: ~20% (было ~25–26%)
👉 каждый проект даёт меньше денег
💰 Долг
— чистый долг: ~492 млрд ₽
— EBITDA: ~60 млрд ₽
👉 нагрузка высокая
Есть нюанс:
— с учётом эскроу долг может выглядеть даже отрицательным
Но это не “свободные деньги”.
⚠️ Главное
Прибыль есть. Денег может не быть.
Причина простая:
— стройка съедает кэш
— деньги покупателей лежат на эскроу
👉 в отчёте прибыль
👉 в реальности деньги закрыты внутри модели
🧠 Как это работает
— строят на кредит
— продают через эскроу
— деньги получают в конце
👉 прибыль сейчас
👉 деньги потом
📉 Где риск
Пока всё держится на одном:
👉 продажи идут → система работает
Если нет:
— деньги не приходят
— долг остаётся
💸 Почему “дёшево”
Мультипликаторы могут выглядеть низкими.
Но это не подарок. 👉 это дисконт за модель
🧭 Ключевой фактор
Ставка.
Если снижается:
— ипотека оживает
— продажи идут
— деньги начинают приходить
Если нет:
— давление усиливается
🏁 Итог
👉 прибыль можно показать , деньги могут отсутствовать
🧲 Дальше
В следующей части — ЛСР.
👉 тот же сектор
👉 но деньги устроены иначе
И вот там разница становится очевидной.
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.