Друзья мои, сейчас расскажу как победить. Предположим вы накопили капитал и вышли на пассивный доход в 100 000 рублей в месяц. Мечта! Но есть нюанс. 10 лет назад этих денег хватило бы на ипотеку и отпуск. А сегодня — только на базовые потребности. Вопрос: хватит ли этих 100 000 через 10 лет хотя бы на гречку? Это и есть инфляция в действии.
Можно ли защититься? Можно. Но для этого нужно не просто тупо вкладывать деньги, а читать документы. Сегодня на примере портфеля моей знакомой разберёмся с коммерческой недвижимостью, как условия аренды могут либо спасти ваши кровные, либо пустить их под откос.
Как она инвестирует (и зачем вам это знать)
Уже 2 года она вкладывает в коммерцию через платформу Simple Estate. Не потому что ленивая, а потому что напрямую покупать помещения — это геморрой с поиском арендаторов и управлением. А тут объекты подбирают профессионалы (под надзором ЦБ), портфель платформы — за 2 млрд рублей, а войти можно всего со 100 тысяч. У неё, например, 1 200 000 рублей распределены по 7 разным магазинам.
Главный секрет: читаем договор, а не этикетку
Чтобы понять, сожрет инфляция ваш актив или нет, нужно смотреть на пункты про арендную плату. У неё в портфеле есть и супергерои, и середнячки, и откровенные тормоза.
1. «Да» в Чехове: Умный договор
На первый взгляд, скука: супермаркет «Да» платит 1,3 млн в месяц. Но если копнуть глубже, там есть индексация 5% (это страховка) и главное — привязка к товарообороту (4,5%).
Как это работает: Если инфляция разгоняется, цены в магазине растут, растет и выручка. Наш процент от выручки тоже ползет вверх. Это называется «впитать инфляцию».
Итог: Её дивиденды с этого объекта за квартал выросли на 30% Общая доходность — больше 21% годовых. Инфляция даже не подползает.
2. «Пятёрочка» в Орехово-Зуево: Консерватор
А вот тут всё честно, но скучно. Договор до 2034 года, фиксированный платеж с индексацией 5%. Товарооборот нас не колышет.
Минус: Если инфляция взлетит до 10-12%, этот вклад начнет проигрывать.
Плюс: Объект дешевеет? Нет! За счет погашения кредитов управляющей компанией стоимость акций взлетела на 15%. Общая доходность держится около 19% за счет роста капитализации. Иногда и консерваторы вывозят.
3. «Лента» в Новосибирске: Ракета
Здесь всего 5,5% от товарооборота, но после реконструкции магазина продажи поперли. Дивиденды выросли на 16% за квартал, а общая доходность скакнула до 22%. И это не предел — рядом достраивают ЖК.
4. «Магнит» в Люберцах: Зануда (но не безнадежный)
Ирония: у него есть и фикс, и привязка к товарообороту (целых 7%!). Но дивиденды стоят на месте. Почему? Открылся конкурент рядом, и Магнит пока не может разогнать выручку. Доходность всего 8% — инфляцию еле-еле перебивает. Но если конкуренты сдуются, он выстрелит.
Что в итоге?
Её портфель из 7 объектов показывает среднюю доходность больше 15% годовых на дистанции 2 года. Это в 3 раза выше официальной инфляции 2025 года)))
Вывод: Коммерческая недвижимость реально спасает от обесценивания денег, но только если вы не поленитесь залезть в договор. Лучшая формула защиты — привязка к товарообороту + обязательный минимум с индексацией.
Аналитики Simple Estate как раз выкатили два новых сбора: проверенный «Магнит» в Домодедово (с той самой крутой формулой) и офис в Москва-Сити (новинка, там тренд на дефицит офисов)
А у вас есть опыт инвестиций в коммерцию? Или только присматриваетесь? Пишите в комментариях, почитаем. И не дайте инфляции съесть ваши мечты! Ваш Темпсон)))